FONCTIONNEMENT SCPI ET CRITERES ISR
I. Qu’est-ce que l’ISR ?
A) Quels sont les critères d’une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) ?
Pour en bénéficier, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ISR doit prouver qu’elle
s’engage dans une politique d’amélioration de ses investissements sur les 3 critères ESG (
Environnement, Social et Gouvernance) suivants :
Environnement : diminution de la consommation d’énergie pour diminuer l’empreinte carbone, baisse de la consommation d’eau, de la production de déchets.
Social : améliorer le confort, la santé et le bien être des locataires. Accès facilité aux transports en commun, aides aux personnes à mobilité réduite…
Gouvernance : améliorer le dialogue avec les locataires visant à avoir une approche commune des enjeux environnementaux et sociaux.
B) Qu’est-ce que l’ISR ?
En 2016, les pouvoirs publics ont mis en place, avec d’autres acteurs financiers, un label
permettant d’identifier un investissement socialement responsable, le label ISR. Ainsi, ce
label permet d’identifier les fonds qui mettent en place une méthodologie solide
d’investissements socialement responsables permettant d’aboutir à des résultats mesurables,
quantifiables et concrets. A l’origine, le label a été créé pour répondre à une demande du
grand public de pouvoir placer son argent dans une économie plus “verte”. En effet, ils
souhaitaient investir dans des fonds concernés par le développement durable ou encore les
bonnes pratiques de gouvernance. Par exemple la parité homme/femmes. Jusqu’à présent
réservé aux fonds d’investissements financiers, le label ISR est élargi aux fonds immobiliers
depuis octobre 2020.
Le label immobilier peut être aussi attribué aux SCPI et OPCI (Organisme de Placement
Collectif en Immobilier). De plus, il permet notamment de distinguer les fonds finançant entre
autres, la rénovation du bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de
performances énergétiques.
II. Le marché des SCPI
Le marché des SCPI est un marché en plein essor, accessible aux particuliers comme aux
professionnels (personnes morales, associations,….). Ainsi, il représente plus d’1 million
d’épargnants au 31/12/2020 et 67,5 Milliards d’€ de capitalisation.
A) Qui sont les acteurs du marché des SCPI ?
Le fonctionnement des SCPI s’articule autour de 4 acteurs principaux. Les investisseurs, la
société de gestion, l’AMF et les labels de certification ISR.
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
C’est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et veille à la protection de
l’épargne des investisseurs. Elle contrôle notamment les SCPI qui ne peuvent fonctionner
qu’avec un agrément de l’AMF.
La société de gestion
La société de gestion, quant à elle, joue le rôle d’une super agence immobilière et prend en
charge l’intégralité de la gestion de la SCPI. En effet, elle collecte les fonds auprès des
investisseurs, sélectionne les actifs, procède aux acquisitions d’immeubles qu’elle met ensuite
en location. Elle gère également les biens, veille à leur entretien, et réalise les travaux si
besoin. Enfin, elle assure la gestion locative du parc immobilier pour les investissements
locatifs clé en main. Elle s’occupe également de la perception des loyers et la redistribution
aux associés des revenus issus des immeubles proportionnellement au nombre de parts
sociales qu’ils détiennent.
Les investisseurs
Les investisseurs peuvent être des particuliers, des salariés, des indépendants, des chefs
d’entreprise, des cadres dirigeants ou bien même des retraités. Cela peut être également des
sociétés ou des entreprises qui souhaitent faire fructifier leur épargne.
Le label ISR
Ce sigle désigne les Investissements Socialement Responsables. Ainsi, cette démarche a pour
but d’appliquer les critères du développement durable au monde de l’investissement. Par
conséquent, il s’agit de sélectionner des investissements non plus uniquement sur des critères
financiers mais également sur des préoccupations extra-financières telles que le respect de
l’environnement, le bien-être des salariés au sein de l’entreprise ou encore la bonne
gouvernance. Le label ISR en chiffres c’est plus de 900 fonds labellisés, 163 sociétés de gestion
représentant 665 milliards d’euros d’encours.
B) Dans quelles thématiques investissent les SCPI ?
Il existe sur le marché plusieurs catégories de SCPI. Les SCPI de Bureaux, de commerce, les
SCPI diversifiées ou spécialisées.
L’objectif principal pour les meilleures SCPI ISR étant de maintenir un niveau de rendement
attractif, elles adaptent leurs stratégies d’investissement aux changements économiques
majeurs. Elles orientent une part de leurs investissements vers des secteurs nouveaux et
porteurs comme la santé, l’éducation, les résidences séniors ou encore la logistique.
En 2020, les secteurs de la santé, la logistique et l’immobilier résidentiel ont représenté 20%
de la collecte nette.
C) Ou investissent les SCPI ?
Les acquisitions réalisées par la SCPI sont diversifiées sur le plan géographique (centres-villes,
grandes métropoles françaises, l’Europe et l’international), pour une meilleure mutualisation
du risque.
III. Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est un véhicule de placement collectif qui a pour vocation d’acquérir et de gérer un
vaste patrimoine immobilier locatif pour le compte de ses associés, les porteurs de parts. C’est
ce que l’on appelle l’investissement locatif clé en main.
A) Les critères des SCPI ISR
Le bâtiment est un des secteurs les plus polluants. Il représente environ 25% des émissions de
gaz à effet de serre de la France annuellement. Les SCPI ISR ne sélectionnent que des projets
luttant contre ce fléau. Cela passe donc par la sélection d’immeubles plus vertueux et aux
dernières normes écologiques. On constate que l’adoption de ces critères s’est faite de
manière naturelle et grâce à un bon sens commun.
La bonne nouvelle, c’est qu’en plus de s’inscrire dans une volonté de développement durable,
les SCPI ISR ont, en moyenne, de meilleurs rendements que les SCPI classiques. Il n’y a donc
plus de doutes à avoir quant aux performances de celles-ci.
B) Les 2 formes de statuts pour les SCPI
L’AMF ne reconnaît que 2 statuts aux SCPI : les SCPI à capital variable et à capital fixe.
SCPI à capital variable
L’investisseur peut acheter et vendre ses parts quand il le souhaite, directement à la société
de gestion qui se charge de trouver un acquéreur. La durée moyenne de revente des parts est
inférieure à 1 mois. Les parts sont émises à tout moment par la société de gestion tant que le
plafond du capital initialement fixé par les statuts n’a pas été atteint. Une SCPI à capital
variable augmente donc régulièrement son capital via l’émission de nouvelles parts. C’est la
société de gestion qui détermine le prix de la part en fonction de la valeur du patrimoine ainsi
que la valeur de retrait. La valeur de retrait est égale au prix de souscription déduction faite
de la commission de souscription. Les SCPI de rendement sont souvent des SCPI à capital
variable.
SCPI à capital fixe
Ce sont des SCPI pour lesquelles un capital maximum est fixé par les statuts. Ce capital est fixe
mais la société de gestion peut décider de l’émission de nouvelles parts. Elle déterminera le
montant, le volume et la durée de l’augmentation de capital. A l’inverse des SCPI à capital
variable, dans lesquelles le prix de la part est fixé en fonction de la valeur de ses immeubles,
le prix des parts d’une SCPI à capital fixe dépend plus de son succès, de l’offre et de la demande
et présente, de fait, une plus grande volatilité.
C) Quelles sont les 4 familles de SCPI en France ?
Les SCPI de rendement
Les fonds collectés permettent d’investir dans l’immobilier tertiaire. La SCPI de rendement va
acquérir un patrimoine composé d’actifs immobiliers de différentes natures (immeubles de
bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, parkings…) répartis dans différentes zones
géographiques. La mise en location du parc immobilier génère des revenus à la SCPI qui les
reverse à ses associés sous forme de dividendes. La rentabilité reste un des principaux
avantages de ces SCPI dont les rendements se situent entre 4 et 6% en moyenne.
Contrairement à un investissement en direct traditionnel, elle permet d’investir dans bon
nombre de biens immobiliers, d’adapter son investissement à sa capacité de trésorerie et de
percevoir des revenus nets de frais de gestion et de charge (hors fiscalité).
Les SCPI fiscales
La SCPI fiscale permet de défiscaliser en plus d’épargner. Les actifs immobiliers vont dépendre
de l’avantage fiscal proposé à l’investisseur et du prix des parts. Une SCPI fiscale est une SCPI
à capital fixe d’une durée de vie d’environ 16 ans . On distingue plusieurs types de SCPI fiscales.
Voici les 4 principales SCPI fiscales proposées sur le marché.
=>Les SCPI Pinel
La stratégie des SCPI Pinel est d’acquérir un patrimoine immobilier résidentiel dans des
communes éligibles au dispositif (zones A bis – A B1). Le patrimoine pourra être constitué
d’immeubles anciens à rénover, de bureaux transformés en logements, d’immeubles neufs ou
en VEFA. Les immeubles après travaux devront répondre aux dernières normes énergétiques
imposées par le dispositif. Les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôts de 21%
du montant de la souscription sur 12 ans d’engagement de location.
La réduction se répartit comme suit:
18% les 9 premières années soit 2% par an et,
3% les 3 années suivantes soit 1% par an.
La réduction d’impôts entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales
de 10 000€ par an et par foyer fiscal.
=>Les SCPI Denormandie
Dispositif quasi identique au Pinel mais qui ne concerne que des immeubles qui font l’objet de
travaux d’amélioration. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du prix total de
l’opération.
=>Les SCPI Malraux
La stratégie des sociétés de gestion est d’acquérir des immeubles anciens de belle facture
architecturale et situés en coeur de ville des métropoles françaises sur un site patrimonial
remarquable. (SPR). Les immeubles donneront lieu à une réhabilitation complète.
Les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôts imputable sur l’imposition des
revenus de l’année de souscription en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. (la
réduction est de 30% de la souscription affectée aux dépenses de travaux de restauration dans
la limite pluriannuelle et globale de 400 000€ par foyer fiscal sur 4 années consécutives). En
synthèse, la réduction correspond à 18% du montant de la souscription. La réduction d’impôts
ne rentre pas dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales de 10 000€ par
an et par foyer fiscal.
=>Les SCPI en déficit foncier
La stratégie d’investissement consiste à acquérir des immeubles bourgeois, anciens disposant
idéalement de commerces en rez-de-chaussée et situés dans des quartiers vivants et
commerçants des centres ville de métropoles régionales. Les biens feront l’objet d’une
restauration complète. L’objectif est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur en imputant les
dépenses de travaux éligibles sur ses revenus fonciers existants. Cette SCPI s’adresse aux
personnes fortement fiscalisées et qui perçoivent des revenus fonciers. (TMI > 30%). Le déficit
foncier étant un principe de droit commun, l’économie d’impôts réalisée ne rentre pas dans
le plafond des niches fiscales.
Notre avis : Attention à la rentabilité finale et aux frais cachés. Les investissements sous
souvent sur du long terme avec une liquidité plus faible que les SCPI de rendement. D’autres
SCPI peuvent avoir des stratégies d’investissement différenciante en sélectionnant des sujets
immobiliers décotés.
Les SCPI de plus-value ou de rendement
C’est une SCPI de rendement qui a pour objectif de valoriser un capital sur le long terme et de
bénéficier d’une plus-value à la revente des parts. Via la SCPI, l’investisseur achète des parts
de biens immobiliers dont la valeur est décotée. Le prix à l’achat est très inférieur au prix du
marché pour des raisons diverses : logements achetés en viager, en nue-propriété, soumis à
la loi de 48 ou nécessitant de gros travaux de rénovation. De fait, les perspectives de plusvalue
à la revente sont importantes.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectifs Immobiliers)
On parle là d’un produit hybride souvent assimilé aux SCPI. Il s’agit d’une combinaison entre
une SCPI de rendement à hauteur de 60% investis en immobilier et des OPCVM (organismes
de placements collectifs de valeurs mobilières) c’est-à-dire des fonds investis sur des actions
et des obligations.
SCPI ou immobilier locatif ?
L’un n’exclut pas l’autre. Dans une stratégie patrimoniale, il peut être tout à fait judicieux
d’investir en direct dans un bien immobilier et dans des SCPI simultanément. Toutefois, les
SCPI présentent des avantages que l’investissement locatif n’offre pas.
IV. Les avantages de la SCPI
• Un formalisme simplifié : il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire pour valider
l’acquisition de parts. Un bulletin de souscription suffit et la société de gestion
remet un titre de propriété justifiant de votre acquisition. Pour la revente des parts,
c’est la société de gestion qui s’en charge.
• Un couple rendement/risque intéressant : le taux de distribution se situe entre 4 et 6%
en fonction des SCPI.
• La mutualisation : Les investissements sont réalisés sur un grand nombre d’immeubles
et de zones géographiques ce qui réduit le risque locatif comparativement à un
investissement immobilier classique. De même, la grande diversité dans le profil des
locataires limite également ce type de risques locatifs.
• Un accès facilité à l’immobilier du secteur tertiaires (bureaux, commerces, santé,
Ehpad …).
• Une gestion locative déléguée : C’est la société de gestion qui assure au quotidien la
gestion du patrimoine immobilier (acquisitions, recherche des locataires, travaux ...
• Un placement contrôlé et régulé par l’autorité des marchés financiers ce qui apporte
aux investisseurs sécurité et transparence.
• Un ticket d’entrée adapté à sa trésorerie : Les SCPI permettent d’investir dans
l’immobilier avec des mises de fonds très souples au comptant ou à crédit.
• Une part de SCPI est transmissible : il est possible de transmettre tout ou partie des
parts que l’on détient, en pleine propriété ou en démembrement à ses héritiers.
V. Les inconvénients de la SCPI
• Les risques liés à la rentabilité : Le revenu attendu du placement peut varier à la hausse
comme à la baisse en fonction de la situation économique et immobilière. De même,
le montant du capital que l’associé percevra au moment de la cession de ses
parts dépendra du marché immobilier, de la durée du placement et de la demande.
• Risques de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant
d’immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme. En cas
d’acquisition en démembrement ou de SCPI fiscale, les possibilités d’achat ou de
cession de parts sont limitées et il est recommandé de les conserver pendant toute la
durée de démembrement ou durée de vie de la SCPI.
• Risque de perte en capital : Les SCPI ne garantissent pas le capital investi, seul le
nombre de parts est garanti.
• La revente n’est pas garantie. Toute vente de parts devra trouver acheteur.
• Les frais de souscription : en fonction des SCPI, ils se situent entre 8,5 et 10% du
montant de la souscription.
• Risques liés à l’endettement. La SCPI peut recourir à l’endettement dans un certain
pourcentage de valeur de ses actifs. La dette devra être compatible avec la capacité
de remboursement de la SCPI.
VI. Comment investir dans une SCPI ?
En fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs, vous pouvez investir de
différentes manières dans des SCPI ISR.
A) Investir en pleine propriété
C’est la façon la plus courante d’investir dans des SCPI. La pleine propriété vous donne la
propriété complète des parts que vous achetez (usufruit + nue-propriété).
B) Investir en démembrement
Le démembrement en SCPI se définit par la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété
d’une part de SCPI en pleine propriété. Le démembrement peut être temporaire, dans ce cas,
la durée du démembrement est fixée à l’avance pour une durée déterminée. Il peut être
viager, et dans ce cas, il prend fin au décès de l’usufruitier. Le nue propriétaire et l’usufruitier
en SCPI ne suivent pas les mêmes objectifs patrimoniaux.
=> Quels sont les objectifs du démembrement de SCPI ?
Le cas du nu-propriétaire
Plusieurs objectifs seront recherchés à savoir se constituer un patrimoine immobilier acheté
avec une décote, différer la perception des revenus fonciers au terme de la période de
démembrement, ne pas impacter sa fiscalité à l’IR comme à l’IFI, récupérer la pleine propriété
au terme du démembrement, perspectives de plus-value à terme. Le nu-propriétaire est
généralement une personne fortement imposée qui ne recherche pas de revenus
complémentaires à court terme.
Le cas de l’usufruitier
Il bénéficie d’une décote à l’achat des parts et perçoit l’intégralité des revenus fonciers
pendant toute la durée du démembrement. Les revenus fonciers perçus peuvent être
exonérés s’il dispose par ailleurs d’un déficit foncier non imputé. L’usufruitier est
généralement une entreprise qui recherche un placement différenciant des solutions
bancaires.
C) Investir en SCPI comptant
Vous disposez de liquidités et vous faites l’acquisition de parts de SCPI en cash ce qui vous
permet de percevoir les revenus au terme du délai de jouissance qui est de l’ordre de 6 mois.
Vous percevez donc des revenus rapidement mais serez soumis à la fiscalité sur les revenus
fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Il est également possible d’investir au comptant de manière progressive par prélèvement
mensuel ou trimestriel. Une solution souple et personnalisée qui permet d’adapter son
investissement à sa capacité d’épargne et de maîtriser sa trésorerie. L’achat au comptant est
plus judicieux dans le cas d’une acquisition de parts en nue-propriété
D) Comment investir en SCPI à crédit ?
Bénéficier d’un emprunt bancaire et profiter de l’effet de levier. Une solution intéressante
dans un environnement marqué par des taux de prêt bancaires bas. Les intérêts d’emprunt
peuvent être déduits des revenus de la SCPI et permettent de bénéficier d’une déduction
fiscale.
Faire un crédit pour une SCPI est souvent difficile auprès des banques. C’est la raison pour
laquelle il est pertinent de faire appel à des courtiers indépendants bénéficiant d’accords
spécifiques pour négocier le financement de SCPI et notamment le cabinet AM Courtage &
Patrimoine.
VII. La fiscalité des SCPI
A) SCPI investies en France
Les revenus locatifs perçus par les investisseurs en SCPI sont des revenus fonciers soumis à
l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus fonciers doivent
figurer sur la déclaration 2044 pour les biens immobiliers des SCPI situés en France et sur la
2047 pour les biens situés hors de France.
En fonction de sa situation patrimoniale, l’investisseur aura le choix entre 2 dispositifs pour
déclarer ses revenus fonciers :
• le régime réel : Les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt. Ce régime
permet de déduire les charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) et les déficits
fonciers éventuels dans la limite annuelle de 10700€.
• Le régime microfoncier : Abattement de 30% sur les revenus fonciers. En contrepartie,
aucune charge ne peut être déduite des revenus.
B) SCPI investies à l’étranger
La fiscalité des revenus provenant de l’étranger diffère des revenus fonciers français. Les SCPI
investies à l’étranger ne permettent pas de déduire les intérêts d’emprunt. Il n’est pas
judicieux d’avoir recours au crédit pour un investissement dans des SCPI à l’étranger. A noter
toutefois que les revenus des SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements
sociaux ce qui représente chaque année une économie sociale de 17,2%.
C) La fiscalité sur les plus-values
Elle est identique à la plus-value de tout investissement immobilier locatif. La valeur initiale
d’achat de la SCPI (-) la valeur de retrait constitue la plus-value dégagée qui sera imposée au
taux de 19%. En addition, viendront s’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%
portant la fiscalité totale à 36,2%. Enfin, un abattement progressif annuel intervient à partir
de la 6ème année.
VIII. Les différentes stratégies d’investissement en SCPI ?
ll vous est conseillé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura
vous orienter vers les solutions les mieux adaptées comme le cabinet AM Courtage &
Patrimoine
A) Investir dans une SCPI via une assurance vie :
Il est possible d’investir dans les meilleures SCPI ou SCPI ISR via un contrat d’assurance vie ce
qui permet de cumuler les avantages des SCPI et ceux de l’assurance vie.
• Profiter d’une part, des rendements attractifs de l’immobilier et d’autre part de la
fiscalité privilégiée de l’assurance vie, à l’IR ou à la flat-taxe de 30%.
• Transmission des parts avec l’abattement des 152 500€,
• Plus grande liquidité,
• Revente et rachat possibles à tout moment.
• Les revenus de la SCPI restent dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.
Points d’attention : sélectionner les contrats d’assurance vie offrant une large gamme des
SCPI. Faire également attention aux frais car vous cumulez les frais liés au contrat et les ceux
liés à la SCPI. Des solutions existent plus pour investir dans l’immobilier via votre contrat
d’assurance-vie tout en limitant les frais.
B) Comment investir dans une SCPI via un PER ?
Depuis leur création par la loi pacte en 2019, les nouveaux PER (plan d’épargne retraite)
successeurs des PERP et des Madelin connaissent un certain succès. Quelle que soit sa
situation professionnelle, Le PER permet d’alimenter une épargne tout au long de sa vie active
en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux pour obtenir au moment de sa retraite une rente
ou un capital. Le PER est un placement à long terme dans lequel un investissement en SCPI a
du sens pour diversifier les actifs, limiter les risques et optimiser les rendements.
C) Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?
Lorsque vous achetez des parts de SCPI de rendement en nue-propriété, vous bénéficiez d’une
décote sur leur prix. Celle-ci varie en fonction de la durée du démembrement : plus elle est
importante, plus la décote est élevée.
Chaque société de gestion propose ses propres clés de répartition, afin de déterminer les
décotes applicables. Pour donner un ordre de grandeur, comptez sur :
• Un peu moins de 20 % pour un démembrement de 5 ans ;
• Environ 30 % de décote pour 10 ans ;
• 35 à 40 % pour 15 ans ;
• 40 à 45 % pour un démembrement sur 20 ans.
A savoir : la durée moyenne des démembrements constatée sur le marché des SCPI varie entre
5 et 15 ans. Il s’agit donc d’une épargne immobilière de moyen à long terme.
Une fiscalité attrayante pour le nu-propriétaire durant le démembrement (IR et IFI)
Durant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie pas des revenus générés
par la SCPI. Cet inconvénient lui permet toutefois de ne pas alourdir son impôt sur le revenu.
Surtout, l’épargne immobilière détenue en nue-propriété est exonérée d’impôt sur la fortune
immobilière (IFI). Le démembrement de parts de SCPI s’avère donc très intéressant sur le plan
fiscal pour des investisseurs lourdement imposés sur leurs revenus et/ou détenant déjà un
patrimoine immobilier important, potentiellement soumis à l’IFI.
Une plus-value à la réunion de la pleine propriété
Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine
propriété des parts de SCPI. Cette opération lui permet de bénéficier d’une importante plusvalue,
puisqu’il a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette plus-value générée
par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.
Exemple
L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix
décoté de 30 % (soit 70 euros).
Après 10 ans, il récupère la pleine propriété de parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation
potentielle du prix de part durant la période de démembrement).
Il gagne donc 30 euros par part grâce à cette opération.
Après la réunion de la pleine propriété, l’investisseur agit comme bon lui semble.
A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété peut choisir de :
• Conserver les parts de SCPI en pleine propriété, afin de toucher des revenus
complémentaires (soumis à l’impôt sur le revenu) ;
• Céder ses parts afin d’encaisser une plus-value, égale à la différence entre le prix
d’achat décoté et le prix de cession. Ce gain sera mécaniquement supérieur à celui
obtenu par un investisseur en pleine propriété, qui ne bénéficie d’aucune décote sur
le prix d’achat.
A savoir : la plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de cession
des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriété et en usufruit. En d’autres termes,
le gain lié à la décote de prix initiale échappe à la taxation des plus-values. La plus-value est
exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial
en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Investir dans les SCPI de rendement en nue-propriété : pour quels projets, quels objectifs ?
Préparer sa retraite
L’investissement en nue-propriété dans la pierre-papier représente un bon moyen de
préparer sa retraite. Vous pouvez investir à moindre coût durant votre vie active et calibrer le
démembrement de façon à récupérer la pleine propriété des parts une fois votre carrière
terminée. A cette échéance, vos parts de SCPI vous permettent de bénéficier de revenus
complémentaires afin de compenser la perte de pouvoir d’achat liée au passage à la retraite.
Autre possibilité, vous pouvez revendre vos parts afin d’en tirer une plus-value importante et
bénéficier d’un capital pour financer des projets.
Limiter la pression fiscale pour les épargnants les plus imposés
Le démembrement de parts de SCPI vous permet de faire travailler votre épargne sans générer
d’impôt supplémentaire jusqu’à la réunion de la pleine propriété. Il s’avère donc
particulièrement intéressant pour des contribuables déjà fortement imposés (tranche
marginale d’imposition de 30, 41 ou 45 %) qui souhaitent placer leur argent tout en évitant
d’alourdir leur pression fiscale.
En outre, la nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans impact vis-à-vis de l’IFI.
Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût
Grâce à la décote sur le prix des parts, vous maximisez votre placement immobilier. En plaçant
la même somme, l’achat en nue-propriété vous permet d’acquérir davantage de parts qu’un
investissement en pleine propriété.
Faire travailler un capital que vous pouvez bloquer
Si vous détenez des liquidités que ne sont pas indispensables au financement de votre train
de vie et que vous pouvez bloquer sur une longue période, la nue-propriété est une voie à
explorer.
Ce cas de figure peut se présenter après un héritage par exemple.
Investir dans l’immobilier durant une période d’expatriation
Pas de gestion locative, pas d’impôt supplémentaire à payer durant le démembrement,
valorisation de votre capital de départ à la réunion de la pleine propriété : l’investissement en
nue-propriété présente de nombreux atouts pour des investisseurs expatriés.
Les inconvénients du démembrement de parts de SCPI
Pas de liquidité pendant le démembrement
La revente de parts détenues en nue-propriété, avant la fin de la période de démembrement,
s’avère très compliquée. Mieux vaut donc éviter d’être confronté à ce cas de figure.
Comme pour un investissement « classique » en SCPI, le capital de l’investisseur n’est pas
garanti.
Ce risque est toutefois à nuancer. D’une part, les marchés immobiliers ne présentent pas les
mêmes degrés de risque que les marchés financiers, plus volatils par nature. D’autre part,
l’acquisition de parts à un prix décoté permet de limiter l’impact d’une éventuelle perte de
valeur des parts.
Exemple
L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix
décoté de 30 % (soit 70 euros). A la réunion de la pleine propriété après 10 ans, la valeur de
part a baissé pour se situer à 90 euros. L’investisseur en nue-propriété reste toutefois
gagnant (20 euros par part).
Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce montage
Certaines SCPI ne permettent pas d’investir en nue-propriété. Le choix est donc plus restreint
que pour un investissement classique.
Les atouts de l’acquisition de parts de SCPI de rendement en nue-propriété en font un
investissement pertinent pour plusieurs profils, en particulier des épargnants qui :
• Ne cherchent pas de revenus complémentaires immédiats ;
• Souhaitent compléter leurs revenus à un horizon plus lointain, pour leur retraite
notamment ;
• Sont lourdement imposés et/ou taxés à l’IFI ;
• Peuvent bloquer leur épargne sur le long terme afin de la faire travailler.
Pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement dans l’épargne immobilière, vous devez vous adresser à des spécialistes de la gestion de patrimoine, comme le cabinet AM Courtage & Patrimoine. Le cabinet est à votre disposition pour mener à bien votre projet, en identifiant les SCPI les plus intéressantes pour mettre en oeuvre votre projet selon vos objectifs. Le cabinet travaille avec différents partenaires (sociétés de gestion) afin de trouver la contrepartie nécessaire à votre investissement (l’usufruitier) et vous permettre d’investir dans les meilleures conditions.
D) La donation de parts de SCPI en nue-propriété
La transmission de parts de SCPI constitue une solution intéressante fiscalement pour
assurer l’avenir de ses enfants ou petits-enfants.
Il existe différentes techniques de transmission de patrimoine. Parmi elles, on peut citer
notamment la donation et le démembrement de parts de SCPI. Pour prétendre aux avantages
fiscaux y afférents, il faut suivre quelques étapes.
Transmettre des parts de SCPI à ses enfants, deux options sont possibles : la donation en
pleine propriété et le démembrement de propriété
Pour bien préparer l’avenir de vos enfants ou vos petits-enfants, vous pouvez leur transmettre
votre portefeuille de parts de SCPI. En fonction de votre âge et du nombre de parts à donner, deux solutions sont envisageables : la donation en pleine propriété et le démembrement.
Laquelle choisir ?
Le cas d’une donation de parts de SCPI en pleine propriété
En vertu de l’article 790 G du Code Général des Impôts (CGI), certains dons familiaux de
sommes d’argent bénéficient d’une exonération de droits de donation. C’est notamment le
cas des parts de SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui, pour rappel, génèrent
des revenus complémentaires réguliers.
Les parts d’une SCPI de rendement peuvent faire l’objet d’une donation. Les héritiers peuvent
ainsi récupérer un patrimoine sans avoir à s’acquitter d’éventuels droits de donation. Il existe,
bien entendu, des plafonds à respecter pour bénéficier d’un don familial exonéré.
Le montant maximum d’un don familial étant plafonné à 100 000 €. Chaque enfant peut en
bénéficier tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, le plafond est fixé à 31 865 €. Au-delà, les
droits de donation (progressifs par tranches) s’appliquent automatiquement.
Dans le cadre d’une donation en pleine propriété, le porteur de parts de SCPI (un parent ou
un grand parent) est libre de choisir le nombre de parts qu’il souhaite donner. Il a également
la possibilité de transmettre de son vivant l’intégralité de son portefeuille de parts de SCPI.
Il existe des conditions d’âge à respecter pour chaque partie. Lors de la transmission du
portefeuille de parts de SCPI, le donateur doit être âgé de moins de 80 ans. Le donataire, quant
à lui, doit atteindre l’âge de la majorité (18 ans).
Bon à savoir, un don familial de sommes d’argent (exonéré) doit faire l’objet d’une déclaration
au préalable en remplissant le formulaire N° 2735.
Le cas d’un démembrement de parts de SCPI (ou donation en nue-propriété)
La donation en pleine propriété de parts de SCPI ne peut se faire que sous certaines conditions.
L’une d’entre elles est que le bénéficiaire ou le donataire (son enfant ou son petit enfant) doit
avoir au moins 18 ans. Une autre alternative consisterait à démembrer ses parts de SCPI pour
ensuite les transférer à ses héritiers.
Pour rappel, les parts de SCPI sont éligibles au démembrement de propriété, tout comme un
bien immobilier destiné à l’habitation. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante
pour préparer la transmission de son patrimoine à ses héritiers. La pleine propriété étant
divisée en usufruit et en nue-propriété, elle ne sera reconstituée qu’au terme du
démembrement.
Dans la majorité des cas, les parents ou l’un des parents conservent l’usufruit, la nue-propriété
sera donnée à l’enfant. Les revenus locatifs, distribués sous forme de dividendes, sont
encaissés directement par l’usufruitier. Ils proviennent de l’exploitation du patrimoine locatif
de la SCPI. La rentabilité d’une SCPI se mesure par son Taux de Distribution sur Valeur de
Marché ou TDVM ou DVM.
La clé de répartition qui permet de déterminer le montant représenté pour l’usufruit et la nuepropriété dépend de l’âge de la personne qui donne (selon le barème en vigueur au moment
du démembrement). Pour garantir la transmission de son patrimoine, il faut prendre en
compte l’âge du nu-propriétaire (son enfant ou son petit enfant). Il ne pourra récupérer la
pleine propriété des parts souscrites qu’à l’extinction de l’usufruit lors du décès.
Petit rappel sur le principe de fonctionnement du démembrement viager de parts de SCPI
On distingue deux formes bien distinctes de démembrement de parts de SCPI :
• Le démembrement temporaire (l’option A)
• Le démembrement viager (l’option B)
L’option A vous permet de transférer votre portefeuille de parts de SCPI à vos héritiers
(enfants ou petits-enfants). Pendant toute cette période, vous générez des compléments de
revenus. Ils varient selon le nombre de parts souscrites et du capital initial investi. La
transmission du capital n’est possible qu’à la fin de l’usufruit.
L’option B vous donne la possibilité de toucher des dividendes trimestriels générés par vos
parts de SCPI. À la différence d’un démembrement temporaire, il n’existe pas de durée de
détention recommandée. Car l’usufruit ne prend fin qu’au décès du porteur de parts. En
fonction de l’âge du souscripteur (l’usufruitier), la valeur de la nue-propriété peut être faible
ou plus importante.
En optant pour le démembrement viager, l’épargnant permet à ses héritiers de devenir plein propriétaire de parts de SCPI sans aucun droit supplémentaire à payer. Au décès de
l’usufruitier, il devient possible de se constituer des revenus complémentaires à moyen ou à
long terme.
Un point important à retenir : les SCPI génèrent en moyenne chaque année entre 4 à 6 % de
taux rendement. Dans une optique de rentabilité immédiate, les SCPI fiscales et les SCPI de
capitalisation sont à exclure de la liste.
Le tableau récapitulatif ci-après met en relation la valeur de l’usufruit viager et celle de la
nue-propriété :
IX. Conclusion : notre avis sur l’investissement SCPI ISR
Chez Am Courtage & Patrimoine, nous sommes particulièrement attachés à la mise en place
de stratégies d’investissements responsables pour nos clients. Investir dans des SCPI ISR fait
partie intégrante de cette démarche.
Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour investir en SCPI ?
La diversité et la technicité des supports d’investissement en SCPI nécessitent une analyse
particulière. Aussi, pour réaliser votre investissement ISR, AM Courtage & Patrimoine vous
recommande de vous faire accompagner afin de définir avec vous la stratégie
d’investissement en fonction des critères qui vous sont propres. Le cabinet vous guidera tout
au long du processus d’investissement.