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FONCTIONNEMENT SCPI ET CRITERES ISR

I. Qu’est-ce que l’ISR ?


A) Quels sont les critères d’une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) ?


Pour en bénéficier, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ISR doit prouver qu’elle

s’engage dans une politique d’amélioration de ses investissements sur les 3 critères ESG (

Environnement, Social et Gouvernance) suivants :


  • Environnement : diminution de la consommation d’énergie pour diminuer l’empreinte carbone, baisse de la consommation d’eau, de la production de déchets.

  • Social : améliorer le confort, la santé et le bien être des locataires. Accès facilité aux transports en commun, aides aux personnes à mobilité réduite…

  • Gouvernance : améliorer le dialogue avec les locataires visant à avoir une approche commune des enjeux environnementaux et sociaux.


B) Qu’est-ce que l’ISR ?


En 2016, les pouvoirs publics ont mis en place, avec d’autres acteurs financiers, un label

permettant d’identifier un investissement socialement responsable, le label ISR. Ainsi, ce

label permet d’identifier les fonds qui mettent en place une méthodologie solide

d’investissements socialement responsables permettant d’aboutir à des résultats mesurables,

quantifiables et concrets. A l’origine, le label a été créé pour répondre à une demande du

grand public de pouvoir placer son argent dans une économie plus “verte”. En effet, ils

souhaitaient investir dans des fonds concernés par le développement durable ou encore les

bonnes pratiques de gouvernance. Par exemple la parité homme/femmes. Jusqu’à présent

réservé aux fonds d’investissements financiers, le label ISR est élargi aux fonds immobiliers

depuis octobre 2020.


Le label immobilier peut être aussi attribué aux SCPI et OPCI (Organisme de Placement

Collectif en Immobilier). De plus, il permet notamment de distinguer les fonds finançant entre

autres, la rénovation du bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de

performances énergétiques.


II. Le marché des SCPI


Le marché des SCPI est un marché en plein essor, accessible aux particuliers comme aux

professionnels (personnes morales, associations,….). Ainsi, il représente plus d’1 million

d’épargnants au 31/12/2020 et 67,5 Milliards d’€ de capitalisation.


A) Qui sont les acteurs du marché des SCPI ?


Le fonctionnement des SCPI s’articule autour de 4 acteurs principaux. Les investisseurs, la

société de gestion, l’AMF et les labels de certification ISR.

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers)

C’est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et veille à la protection de

l’épargne des investisseurs. Elle contrôle notamment les SCPI qui ne peuvent fonctionner

qu’avec un agrément de l’AMF.

La société de gestion

La société de gestion, quant à elle, joue le rôle d’une super agence immobilière et prend en

charge l’intégralité de la gestion de la SCPI. En effet, elle collecte les fonds auprès des

investisseurs, sélectionne les actifs, procède aux acquisitions d’immeubles qu’elle met ensuite

en location. Elle gère également les biens, veille à leur entretien, et réalise les travaux si

besoin. Enfin, elle assure la gestion locative du parc immobilier pour les investissements

locatifs clé en main. Elle s’occupe également de la perception des loyers et la redistribution

aux associés des revenus issus des immeubles proportionnellement au nombre de parts

sociales qu’ils détiennent.

Les investisseurs

Les investisseurs peuvent être des particuliers, des salariés, des indépendants, des chefs

d’entreprise, des cadres dirigeants ou bien même des retraités. Cela peut être également des

sociétés ou des entreprises qui souhaitent faire fructifier leur épargne.

Le label ISR

Ce sigle désigne les Investissements Socialement Responsables. Ainsi, cette démarche a pour

but d’appliquer les critères du développement durable au monde de l’investissement. Par

conséquent, il s’agit de sélectionner des investissements non plus uniquement sur des critères

financiers mais également sur des préoccupations extra-financières telles que le respect de

l’environnement, le bien-être des salariés au sein de l’entreprise ou encore la bonne

gouvernance. Le label ISR en chiffres c’est plus de 900 fonds labellisés, 163 sociétés de gestion

représentant 665 milliards d’euros d’encours.


B) Dans quelles thématiques investissent les SCPI ?


Il existe sur le marché plusieurs catégories de SCPI. Les SCPI de Bureaux, de commerce, les

SCPI diversifiées ou spécialisées.

L’objectif principal pour les meilleures SCPI ISR étant de maintenir un niveau de rendement

attractif, elles adaptent leurs stratégies d’investissement aux changements économiques

majeurs. Elles orientent une part de leurs investissements vers des secteurs nouveaux et

porteurs comme la santé, l’éducation, les résidences séniors ou encore la logistique.

En 2020, les secteurs de la santé, la logistique et l’immobilier résidentiel ont représenté 20%

de la collecte nette.


C) Ou investissent les SCPI ?


Les acquisitions réalisées par la SCPI sont diversifiées sur le plan géographique (centres-villes,

grandes métropoles françaises, l’Europe et l’international), pour une meilleure mutualisation

du risque.





III. Qu’est-ce qu’une SCPI ?


Une SCPI est un véhicule de placement collectif qui a pour vocation d’acquérir et de gérer un

vaste patrimoine immobilier locatif pour le compte de ses associés, les porteurs de parts. C’est

ce que l’on appelle l’investissement locatif clé en main.


A) Les critères des SCPI ISR


Le bâtiment est un des secteurs les plus polluants. Il représente environ 25% des émissions de

gaz à effet de serre de la France annuellement. Les SCPI ISR ne sélectionnent que des projets

luttant contre ce fléau. Cela passe donc par la sélection d’immeubles plus vertueux et aux

dernières normes écologiques. On constate que l’adoption de ces critères s’est faite de

manière naturelle et grâce à un bon sens commun.




La bonne nouvelle, c’est qu’en plus de s’inscrire dans une volonté de développement durable,

les SCPI ISR ont, en moyenne, de meilleurs rendements que les SCPI classiques. Il n’y a donc

plus de doutes à avoir quant aux performances de celles-ci.


B) Les 2 formes de statuts pour les SCPI


L’AMF ne reconnaît que 2 statuts aux SCPI : les SCPI à capital variable et à capital fixe.

SCPI à capital variable

L’investisseur peut acheter et vendre ses parts quand il le souhaite, directement à la société

de gestion qui se charge de trouver un acquéreur. La durée moyenne de revente des parts est

inférieure à 1 mois. Les parts sont émises à tout moment par la société de gestion tant que le

plafond du capital initialement fixé par les statuts n’a pas été atteint. Une SCPI à capital

variable augmente donc régulièrement son capital via l’émission de nouvelles parts. C’est la

société de gestion qui détermine le prix de la part en fonction de la valeur du patrimoine ainsi

que la valeur de retrait. La valeur de retrait est égale au prix de souscription déduction faite

de la commission de souscription. Les SCPI de rendement sont souvent des SCPI à capital

variable.

SCPI à capital fixe

Ce sont des SCPI pour lesquelles un capital maximum est fixé par les statuts. Ce capital est fixe

mais la société de gestion peut décider de l’émission de nouvelles parts. Elle déterminera le

montant, le volume et la durée de l’augmentation de capital. A l’inverse des SCPI à capital

variable, dans lesquelles le prix de la part est fixé en fonction de la valeur de ses immeubles,

le prix des parts d’une SCPI à capital fixe dépend plus de son succès, de l’offre et de la demande

et présente, de fait, une plus grande volatilité.


C) Quelles sont les 4 familles de SCPI en France ?


Les SCPI de rendement

Les fonds collectés permettent d’investir dans l’immobilier tertiaire. La SCPI de rendement va

acquérir un patrimoine composé d’actifs immobiliers de différentes natures (immeubles de

bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, parkings…) répartis dans différentes zones

géographiques. La mise en location du parc immobilier génère des revenus à la SCPI qui les

reverse à ses associés sous forme de dividendes. La rentabilité reste un des principaux

avantages de ces SCPI dont les rendements se situent entre 4 et 6% en moyenne.

Contrairement à un investissement en direct traditionnel, elle permet d’investir dans bon

nombre de biens immobiliers, d’adapter son investissement à sa capacité de trésorerie et de

percevoir des revenus nets de frais de gestion et de charge (hors fiscalité).

Les SCPI fiscales

La SCPI fiscale permet de défiscaliser en plus d’épargner. Les actifs immobiliers vont dépendre

de l’avantage fiscal proposé à l’investisseur et du prix des parts. Une SCPI fiscale est une SCPI

à capital fixe d’une durée de vie d’environ 16 ans . On distingue plusieurs types de SCPI fiscales.

Voici les 4 principales SCPI fiscales proposées sur le marché.

=>Les SCPI Pinel

La stratégie des SCPI Pinel est d’acquérir un patrimoine immobilier résidentiel dans des

communes éligibles au dispositif (zones A bis – A B1). Le patrimoine pourra être constitué

d’immeubles anciens à rénover, de bureaux transformés en logements, d’immeubles neufs ou

en VEFA. Les immeubles après travaux devront répondre aux dernières normes énergétiques

imposées par le dispositif. Les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôts de 21%

du montant de la souscription sur 12 ans d’engagement de location.


La réduction se répartit comme suit:

  • 18% les 9 premières années soit 2% par an et,

  • 3% les 3 années suivantes soit 1% par an.

La réduction d’impôts entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales

de 10 000€ par an et par foyer fiscal.

=>Les SCPI Denormandie

Dispositif quasi identique au Pinel mais qui ne concerne que des immeubles qui font l’objet de

travaux d’amélioration. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du prix total de

l’opération.

=>Les SCPI Malraux

La stratégie des sociétés de gestion est d’acquérir des immeubles anciens de belle facture

architecturale et situés en coeur de ville des métropoles françaises sur un site patrimonial

remarquable. (SPR). Les immeubles donneront lieu à une réhabilitation complète.

Les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôts imputable sur l’imposition des

revenus de l’année de souscription en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. (la

réduction est de 30% de la souscription affectée aux dépenses de travaux de restauration dans

la limite pluriannuelle et globale de 400 000€ par foyer fiscal sur 4 années consécutives). En

synthèse, la réduction correspond à 18% du montant de la souscription. La réduction d’impôts

ne rentre pas dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales de 10 000€ par

an et par foyer fiscal.

=>Les SCPI en déficit foncier

La stratégie d’investissement consiste à acquérir des immeubles bourgeois, anciens disposant

idéalement de commerces en rez-de-chaussée et situés dans des quartiers vivants et

commerçants des centres ville de métropoles régionales. Les biens feront l’objet d’une

restauration complète. L’objectif est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur en imputant les

dépenses de travaux éligibles sur ses revenus fonciers existants. Cette SCPI s’adresse aux

personnes fortement fiscalisées et qui perçoivent des revenus fonciers. (TMI > 30%). Le déficit

foncier étant un principe de droit commun, l’économie d’impôts réalisée ne rentre pas dans

le plafond des niches fiscales.

Notre avis : Attention à la rentabilité finale et aux frais cachés. Les investissements sous

souvent sur du long terme avec une liquidité plus faible que les SCPI de rendement. D’autres

SCPI peuvent avoir des stratégies d’investissement différenciante en sélectionnant des sujets

immobiliers décotés.

Les SCPI de plus-value ou de rendement

C’est une SCPI de rendement qui a pour objectif de valoriser un capital sur le long terme et de

bénéficier d’une plus-value à la revente des parts. Via la SCPI, l’investisseur achète des parts

de biens immobiliers dont la valeur est décotée. Le prix à l’achat est très inférieur au prix du

marché pour des raisons diverses : logements achetés en viager, en nue-propriété, soumis à

la loi de 48 ou nécessitant de gros travaux de rénovation. De fait, les perspectives de plusvalue

à la revente sont importantes.

Les OPCI (Organismes de Placement Collectifs Immobiliers)

On parle là d’un produit hybride souvent assimilé aux SCPI. Il s’agit d’une combinaison entre

une SCPI de rendement à hauteur de 60% investis en immobilier et des OPCVM (organismes

de placements collectifs de valeurs mobilières) c’est-à-dire des fonds investis sur des actions

et des obligations.

SCPI ou immobilier locatif ?

L’un n’exclut pas l’autre. Dans une stratégie patrimoniale, il peut être tout à fait judicieux

d’investir en direct dans un bien immobilier et dans des SCPI simultanément. Toutefois, les

SCPI présentent des avantages que l’investissement locatif n’offre pas.


IV. Les avantages de la SCPI


• Un formalisme simplifié : il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire pour valider

l’acquisition de parts. Un bulletin de souscription suffit et la société de gestion

remet un titre de propriété justifiant de votre acquisition. Pour la revente des parts,

c’est la société de gestion qui s’en charge.

• Un couple rendement/risque intéressant : le taux de distribution se situe entre 4 et 6%

en fonction des SCPI.

• La mutualisation : Les investissements sont réalisés sur un grand nombre d’immeubles

et de zones géographiques ce qui réduit le risque locatif comparativement à un

investissement immobilier classique. De même, la grande diversité dans le profil des

locataires limite également ce type de risques locatifs.

• Un accès facilité à l’immobilier du secteur tertiaires (bureaux, commerces, santé,

Ehpad …).

• Une gestion locative déléguée : C’est la société de gestion qui assure au quotidien la

gestion du patrimoine immobilier (acquisitions, recherche des locataires, travaux ...

• Un placement contrôlé et régulé par l’autorité des marchés financiers ce qui apporte

aux investisseurs sécurité et transparence.

• Un ticket d’entrée adapté à sa trésorerie : Les SCPI permettent d’investir dans

l’immobilier avec des mises de fonds très souples au comptant ou à crédit.

• Une part de SCPI est transmissible : il est possible de transmettre tout ou partie des

parts que l’on détient, en pleine propriété ou en démembrement à ses héritiers.


V. Les inconvénients de la SCPI


• Les risques liés à la rentabilité : Le revenu attendu du placement peut varier à la hausse

comme à la baisse en fonction de la situation économique et immobilière. De même,

le montant du capital que l’associé percevra au moment de la cession de ses

parts dépendra du marché immobilier, de la durée du placement et de la demande.

• Risques de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant

d’immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme. En cas

d’acquisition en démembrement ou de SCPI fiscale, les possibilités d’achat ou de

cession de parts sont limitées et il est recommandé de les conserver pendant toute la

durée de démembrement ou durée de vie de la SCPI.

• Risque de perte en capital : Les SCPI ne garantissent pas le capital investi, seul le

nombre de parts est garanti.

• La revente n’est pas garantie. Toute vente de parts devra trouver acheteur.

• Les frais de souscription : en fonction des SCPI, ils se situent entre 8,5 et 10% du

montant de la souscription.

• Risques liés à l’endettement. La SCPI peut recourir à l’endettement dans un certain

pourcentage de valeur de ses actifs. La dette devra être compatible avec la capacité

de remboursement de la SCPI.


VI. Comment investir dans une SCPI ?


En fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs, vous pouvez investir de

différentes manières dans des SCPI ISR.


A) Investir en pleine propriété


C’est la façon la plus courante d’investir dans des SCPI. La pleine propriété vous donne la

propriété complète des parts que vous achetez (usufruit + nue-propriété).


B) Investir en démembrement


Le démembrement en SCPI se définit par la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété

d’une part de SCPI en pleine propriété. Le démembrement peut être temporaire, dans ce cas,

la durée du démembrement est fixée à l’avance pour une durée déterminée. Il peut être

viager, et dans ce cas, il prend fin au décès de l’usufruitier. Le nue propriétaire et l’usufruitier

en SCPI ne suivent pas les mêmes objectifs patrimoniaux.


=> Quels sont les objectifs du démembrement de SCPI ?


Le cas du nu-propriétaire

Plusieurs objectifs seront recherchés à savoir se constituer un patrimoine immobilier acheté

avec une décote, différer la perception des revenus fonciers au terme de la période de

démembrement, ne pas impacter sa fiscalité à l’IR comme à l’IFI, récupérer la pleine propriété

au terme du démembrement, perspectives de plus-value à terme. Le nu-propriétaire est

généralement une personne fortement imposée qui ne recherche pas de revenus

complémentaires à court terme.

Le cas de l’usufruitier

Il bénéficie d’une décote à l’achat des parts et perçoit l’intégralité des revenus fonciers

pendant toute la durée du démembrement. Les revenus fonciers perçus peuvent être

exonérés s’il dispose par ailleurs d’un déficit foncier non imputé. L’usufruitier est

généralement une entreprise qui recherche un placement différenciant des solutions

bancaires.


C) Investir en SCPI comptant


Vous disposez de liquidités et vous faites l’acquisition de parts de SCPI en cash ce qui vous

permet de percevoir les revenus au terme du délai de jouissance qui est de l’ordre de 6 mois.

Vous percevez donc des revenus rapidement mais serez soumis à la fiscalité sur les revenus

fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Il est également possible d’investir au comptant de manière progressive par prélèvement

mensuel ou trimestriel. Une solution souple et personnalisée qui permet d’adapter son

investissement à sa capacité d’épargne et de maîtriser sa trésorerie. L’achat au comptant est

plus judicieux dans le cas d’une acquisition de parts en nue-propriété


D) Comment investir en SCPI à crédit ?


Bénéficier d’un emprunt bancaire et profiter de l’effet de levier. Une solution intéressante

dans un environnement marqué par des taux de prêt bancaires bas. Les intérêts d’emprunt

peuvent être déduits des revenus de la SCPI et permettent de bénéficier d’une déduction

fiscale.

Faire un crédit pour une SCPI est souvent difficile auprès des banques. C’est la raison pour

laquelle il est pertinent de faire appel à des courtiers indépendants bénéficiant d’accords

spécifiques pour négocier le financement de SCPI et notamment le cabinet AM Courtage &

Patrimoine.


VII. La fiscalité des SCPI


A) SCPI investies en France


Les revenus locatifs perçus par les investisseurs en SCPI sont des revenus fonciers soumis à

l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus fonciers doivent

figurer sur la déclaration 2044 pour les biens immobiliers des SCPI situés en France et sur la

2047 pour les biens situés hors de France.

En fonction de sa situation patrimoniale, l’investisseur aura le choix entre 2 dispositifs pour

déclarer ses revenus fonciers :

• le régime réel : Les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt. Ce régime

permet de déduire les charges financières (intérêts d’emprunt et ADI) et les déficits

fonciers éventuels dans la limite annuelle de 10700€.

• Le régime microfoncier : Abattement de 30% sur les revenus fonciers. En contrepartie,

aucune charge ne peut être déduite des revenus.


B) SCPI investies à l’étranger


La fiscalité des revenus provenant de l’étranger diffère des revenus fonciers français. Les SCPI

investies à l’étranger ne permettent pas de déduire les intérêts d’emprunt. Il n’est pas

judicieux d’avoir recours au crédit pour un investissement dans des SCPI à l’étranger. A noter

toutefois que les revenus des SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements

sociaux ce qui représente chaque année une économie sociale de 17,2%.


C) La fiscalité sur les plus-values


Elle est identique à la plus-value de tout investissement immobilier locatif. La valeur initiale

d’achat de la SCPI (-) la valeur de retrait constitue la plus-value dégagée qui sera imposée au

taux de 19%. En addition, viendront s’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%

portant la fiscalité totale à 36,2%. Enfin, un abattement progressif annuel intervient à partir

de la 6ème année.


VIII. Les différentes stratégies d’investissement en SCPI ?


ll vous est conseillé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura

vous orienter vers les solutions les mieux adaptées comme le cabinet AM Courtage &

Patrimoine


A) Investir dans une SCPI via une assurance vie :


Il est possible d’investir dans les meilleures SCPI ou SCPI ISR via un contrat d’assurance vie ce

qui permet de cumuler les avantages des SCPI et ceux de l’assurance vie.

• Profiter d’une part, des rendements attractifs de l’immobilier et d’autre part de la

fiscalité privilégiée de l’assurance vie, à l’IR ou à la flat-taxe de 30%.

• Transmission des parts avec l’abattement des 152 500€,

• Plus grande liquidité,

• Revente et rachat possibles à tout moment.

• Les revenus de la SCPI restent dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.


Points d’attention : sélectionner les contrats d’assurance vie offrant une large gamme des

SCPI. Faire également attention aux frais car vous cumulez les frais liés au contrat et les ceux

liés à la SCPI. Des solutions existent plus pour investir dans l’immobilier via votre contrat

d’assurance-vie tout en limitant les frais.


B) Comment investir dans une SCPI via un PER ?


Depuis leur création par la loi pacte en 2019, les nouveaux PER (plan d’épargne retraite)

successeurs des PERP et des Madelin connaissent un certain succès. Quelle que soit sa

situation professionnelle, Le PER permet d’alimenter une épargne tout au long de sa vie active

en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux pour obtenir au moment de sa retraite une rente

ou un capital. Le PER est un placement à long terme dans lequel un investissement en SCPI a

du sens pour diversifier les actifs, limiter les risques et optimiser les rendements.


C) Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?


Lorsque vous achetez des parts de SCPI de rendement en nue-propriété, vous bénéficiez d’une

décote sur leur prix. Celle-ci varie en fonction de la durée du démembrement : plus elle est

importante, plus la décote est élevée.

Chaque société de gestion propose ses propres clés de répartition, afin de déterminer les

décotes applicables. Pour donner un ordre de grandeur, comptez sur :

• Un peu moins de 20 % pour un démembrement de 5 ans ;

• Environ 30 % de décote pour 10 ans ;

• 35 à 40 % pour 15 ans ;

• 40 à 45 % pour un démembrement sur 20 ans.


A savoir : la durée moyenne des démembrements constatée sur le marché des SCPI varie entre

5 et 15 ans. Il s’agit donc d’une épargne immobilière de moyen à long terme.


Une fiscalité attrayante pour le nu-propriétaire durant le démembrement (IR et IFI)

Durant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie pas des revenus générés

par la SCPI. Cet inconvénient lui permet toutefois de ne pas alourdir son impôt sur le revenu.

Surtout, l’épargne immobilière détenue en nue-propriété est exonérée d’impôt sur la fortune

immobilière (IFI). Le démembrement de parts de SCPI s’avère donc très intéressant sur le plan

fiscal pour des investisseurs lourdement imposés sur leurs revenus et/ou détenant déjà un

patrimoine immobilier important, potentiellement soumis à l’IFI.

Une plus-value à la réunion de la pleine propriété

Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine

propriété des parts de SCPI. Cette opération lui permet de bénéficier d’une importante plusvalue,

puisqu’il a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette plus-value générée

par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.


Exemple

L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix

décoté de 30 % (soit 70 euros).

Après 10 ans, il récupère la pleine propriété de parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation

potentielle du prix de part durant la période de démembrement).

Il gagne donc 30 euros par part grâce à cette opération.


Après la réunion de la pleine propriété, l’investisseur agit comme bon lui semble.

A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété peut choisir de :

• Conserver les parts de SCPI en pleine propriété, afin de toucher des revenus

complémentaires (soumis à l’impôt sur le revenu) ;

• Céder ses parts afin d’encaisser une plus-value, égale à la différence entre le prix

d’achat décoté et le prix de cession. Ce gain sera mécaniquement supérieur à celui

obtenu par un investisseur en pleine propriété, qui ne bénéficie d’aucune décote sur

le prix d’achat.


A savoir : la plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de cession

des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriété et en usufruit. En d’autres termes,

le gain lié à la décote de prix initiale échappe à la taxation des plus-values. La plus-value est

exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial

en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.


Investir dans les SCPI de rendement en nue-propriété : pour quels projets, quels objectifs ?

Préparer sa retraite

L’investissement en nue-propriété dans la pierre-papier représente un bon moyen de

préparer sa retraite. Vous pouvez investir à moindre coût durant votre vie active et calibrer le

démembrement de façon à récupérer la pleine propriété des parts une fois votre carrière

terminée. A cette échéance, vos parts de SCPI vous permettent de bénéficier de revenus

complémentaires afin de compenser la perte de pouvoir d’achat liée au passage à la retraite.

Autre possibilité, vous pouvez revendre vos parts afin d’en tirer une plus-value importante et

bénéficier d’un capital pour financer des projets.

Limiter la pression fiscale pour les épargnants les plus imposés

Le démembrement de parts de SCPI vous permet de faire travailler votre épargne sans générer

d’impôt supplémentaire jusqu’à la réunion de la pleine propriété. Il s’avère donc

particulièrement intéressant pour des contribuables déjà fortement imposés (tranche

marginale d’imposition de 30, 41 ou 45 %) qui souhaitent placer leur argent tout en évitant

d’alourdir leur pression fiscale.

En outre, la nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans impact vis-à-vis de l’IFI.

Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût

Grâce à la décote sur le prix des parts, vous maximisez votre placement immobilier. En plaçant

la même somme, l’achat en nue-propriété vous permet d’acquérir davantage de parts qu’un

investissement en pleine propriété.

Faire travailler un capital que vous pouvez bloquer

Si vous détenez des liquidités que ne sont pas indispensables au financement de votre train

de vie et que vous pouvez bloquer sur une longue période, la nue-propriété est une voie à

explorer.

Ce cas de figure peut se présenter après un héritage par exemple.

Investir dans l’immobilier durant une période d’expatriation

Pas de gestion locative, pas d’impôt supplémentaire à payer durant le démembrement,

valorisation de votre capital de départ à la réunion de la pleine propriété : l’investissement en

nue-propriété présente de nombreux atouts pour des investisseurs expatriés.

Les inconvénients du démembrement de parts de SCPI

Pas de liquidité pendant le démembrement

La revente de parts détenues en nue-propriété, avant la fin de la période de démembrement,

s’avère très compliquée. Mieux vaut donc éviter d’être confronté à ce cas de figure.

Comme pour un investissement « classique » en SCPI, le capital de l’investisseur n’est pas

garanti.

Ce risque est toutefois à nuancer. D’une part, les marchés immobiliers ne présentent pas les

mêmes degrés de risque que les marchés financiers, plus volatils par nature. D’autre part,

l’acquisition de parts à un prix décoté permet de limiter l’impact d’une éventuelle perte de

valeur des parts.


Exemple

L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix

décoté de 30 % (soit 70 euros). A la réunion de la pleine propriété après 10 ans, la valeur de

part a baissé pour se situer à 90 euros. L’investisseur en nue-propriété reste toutefois

gagnant (20 euros par part).


Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce montage

Certaines SCPI ne permettent pas d’investir en nue-propriété. Le choix est donc plus restreint

que pour un investissement classique.


Les atouts de l’acquisition de parts de SCPI de rendement en nue-propriété en font un

investissement pertinent pour plusieurs profils, en particulier des épargnants qui :


• Ne cherchent pas de revenus complémentaires immédiats ;

• Souhaitent compléter leurs revenus à un horizon plus lointain, pour leur retraite

notamment ;

• Sont lourdement imposés et/ou taxés à l’IFI ;

• Peuvent bloquer leur épargne sur le long terme afin de la faire travailler.


Pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement dans l’épargne immobilière, vous devez vous adresser à des spécialistes de la gestion de patrimoine, comme le cabinet AM Courtage & Patrimoine. Le cabinet est à votre disposition pour mener à bien votre projet, en identifiant les SCPI les plus intéressantes pour mettre en oeuvre votre projet selon vos objectifs. Le cabinet travaille avec différents partenaires (sociétés de gestion) afin de trouver la contrepartie nécessaire à votre investissement (l’usufruitier) et vous permettre d’investir dans les meilleures conditions.

D) La donation de parts de SCPI en nue-propriété


La transmission de parts de SCPI constitue une solution intéressante fiscalement pour

assurer l’avenir de ses enfants ou petits-enfants.

Il existe différentes techniques de transmission de patrimoine. Parmi elles, on peut citer

notamment la donation et le démembrement de parts de SCPI. Pour prétendre aux avantages

fiscaux y afférents, il faut suivre quelques étapes.

Transmettre des parts de SCPI à ses enfants, deux options sont possibles : la donation en

pleine propriété et le démembrement de propriété

Pour bien préparer l’avenir de vos enfants ou vos petits-enfants, vous pouvez leur transmettre

votre portefeuille de parts de SCPI. En fonction de votre âge et du nombre de parts à donner, deux solutions sont envisageables : la donation en pleine propriété et le démembrement.

Laquelle choisir ?


Le cas d’une donation de parts de SCPI en pleine propriété

En vertu de l’article 790 G du Code Général des Impôts (CGI), certains dons familiaux de

sommes d’argent bénéficient d’une exonération de droits de donation. C’est notamment le

cas des parts de SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui, pour rappel, génèrent

des revenus complémentaires réguliers.

Les parts d’une SCPI de rendement peuvent faire l’objet d’une donation. Les héritiers peuvent

ainsi récupérer un patrimoine sans avoir à s’acquitter d’éventuels droits de donation. Il existe,

bien entendu, des plafonds à respecter pour bénéficier d’un don familial exonéré.

Le montant maximum d’un don familial étant plafonné à 100 000 €. Chaque enfant peut en

bénéficier tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, le plafond est fixé à 31 865 €. Au-delà, les

droits de donation (progressifs par tranches) s’appliquent automatiquement.

Dans le cadre d’une donation en pleine propriété, le porteur de parts de SCPI (un parent ou

un grand parent) est libre de choisir le nombre de parts qu’il souhaite donner. Il a également

la possibilité de transmettre de son vivant l’intégralité de son portefeuille de parts de SCPI.

Il existe des conditions d’âge à respecter pour chaque partie. Lors de la transmission du

portefeuille de parts de SCPI, le donateur doit être âgé de moins de 80 ans. Le donataire, quant

à lui, doit atteindre l’âge de la majorité (18 ans).

Bon à savoir, un don familial de sommes d’argent (exonéré) doit faire l’objet d’une déclaration

au préalable en remplissant le formulaire N° 2735.

Le cas d’un démembrement de parts de SCPI (ou donation en nue-propriété)

La donation en pleine propriété de parts de SCPI ne peut se faire que sous certaines conditions.

L’une d’entre elles est que le bénéficiaire ou le donataire (son enfant ou son petit enfant) doit

avoir au moins 18 ans. Une autre alternative consisterait à démembrer ses parts de SCPI pour

ensuite les transférer à ses héritiers.

Pour rappel, les parts de SCPI sont éligibles au démembrement de propriété, tout comme un

bien immobilier destiné à l’habitation. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante

pour préparer la transmission de son patrimoine à ses héritiers. La pleine propriété étant

divisée en usufruit et en nue-propriété, elle ne sera reconstituée qu’au terme du

démembrement.

Dans la majorité des cas, les parents ou l’un des parents conservent l’usufruit, la nue-propriété

sera donnée à l’enfant. Les revenus locatifs, distribués sous forme de dividendes, sont

encaissés directement par l’usufruitier. Ils proviennent de l’exploitation du patrimoine locatif

de la SCPI. La rentabilité d’une SCPI se mesure par son Taux de Distribution sur Valeur de

Marché ou TDVM ou DVM.

La clé de répartition qui permet de déterminer le montant représenté pour l’usufruit et la nuepropriété dépend de l’âge de la personne qui donne (selon le barème en vigueur au moment

du démembrement). Pour garantir la transmission de son patrimoine, il faut prendre en

compte l’âge du nu-propriétaire (son enfant ou son petit enfant). Il ne pourra récupérer la

pleine propriété des parts souscrites qu’à l’extinction de l’usufruit lors du décès.


Petit rappel sur le principe de fonctionnement du démembrement viager de parts de SCPI

On distingue deux formes bien distinctes de démembrement de parts de SCPI :

• Le démembrement temporaire (l’option A)

• Le démembrement viager (l’option B)

L’option A vous permet de transférer votre portefeuille de parts de SCPI à vos héritiers

(enfants ou petits-enfants). Pendant toute cette période, vous générez des compléments de

revenus. Ils varient selon le nombre de parts souscrites et du capital initial investi. La

transmission du capital n’est possible qu’à la fin de l’usufruit.

L’option B vous donne la possibilité de toucher des dividendes trimestriels générés par vos

parts de SCPI. À la différence d’un démembrement temporaire, il n’existe pas de durée de

détention recommandée. Car l’usufruit ne prend fin qu’au décès du porteur de parts. En

fonction de l’âge du souscripteur (l’usufruitier), la valeur de la nue-propriété peut être faible

ou plus importante.

En optant pour le démembrement viager, l’épargnant permet à ses héritiers de devenir plein propriétaire de parts de SCPI sans aucun droit supplémentaire à payer. Au décès de

l’usufruitier, il devient possible de se constituer des revenus complémentaires à moyen ou à

long terme.

Un point important à retenir : les SCPI génèrent en moyenne chaque année entre 4 à 6 % de

taux rendement. Dans une optique de rentabilité immédiate, les SCPI fiscales et les SCPI de

capitalisation sont à exclure de la liste.


Le tableau récapitulatif ci-après met en relation la valeur de l’usufruit viager et celle de la

nue-propriété :





IX. Conclusion : notre avis sur l’investissement SCPI ISR


Chez Am Courtage & Patrimoine, nous sommes particulièrement attachés à la mise en place

de stratégies d’investissements responsables pour nos clients. Investir dans des SCPI ISR fait

partie intégrante de cette démarche.

Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour investir en SCPI ?

La diversité et la technicité des supports d’investissement en SCPI nécessitent une analyse

particulière. Aussi, pour réaliser votre investissement ISR, AM Courtage & Patrimoine vous

recommande de vous faire accompagner afin de définir avec vous la stratégie

d’investissement en fonction des critères qui vous sont propres. Le cabinet vous guidera tout

au long du processus d’investissement.

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