Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?
« L’emprunteur se retrouva fort dépourvu lorsque l’heure du questionnaire de santé fût venue »
Cette citation détournée que nous venons d’inventer et qui n’est volontairement pas drôle correspond malheureusement à environ 1 cas sur 10 des personnes qui souhaitent faire un prêt immobilier.
Que ce soit pour des pathologies actuelles comme le diabète, la sclérose en plaques (SEP) la maladie de Crohn, le surpoids, la paraplégie…. ou bien passées du type cancer, infarctus,…. les emprunteurs se retrouvent face à des difficultés qu’ils n’avaient pas forcément anticipées et qui la plupart du temps mettent à mal la faisabilité de leur projet de vie.
Partons d’ores et déjà de la base, comme depuis déjà un certain nombre d’années, une banque prête de l’argent à un client en fonction de différents paramètres :
Sa capacité à rembourser bien sûr : c’est la fameuse règle des 35% d’endettement (qui peut être légèrement contournée suivant la situation)
Le fait qu’il ait une garantie (caution, privilège prêteur de denier ou bien encore hypothèque) : ce point sécurise le banquier si la situation personnelle du client venait à changer et le mettait dans une difficulté financière entraînant une impossibilité à rembourser sa dette
Le fait qu’il ait souscrit une assurance emprunteur correspondant aux exigences de la banque en matière de couverture : le banquier se sécurise à nouveau mais cette fois au cas où l’emprunteur disparaisse prématurément ou si son état de santé l’amenait à ne plus pouvoir exercer une activité lui procurant gain ou profit
On pourrait débattre des heures sur le fait que le banquier a besoin de beaucoup de sécurité, mais c’est un fait, le système fonctionne aujourd’hui comme cela. Le banquier pourrait lui de son côté se dire que c’est un prêteur « professionnel » et qu’à ce titre, il doit penser à tout.
L’assurance emprunteur même si elle n’est pas légalement obligatoire le devient donc lorsque l’on va voir son banquier pour lui demander un prêt immobilier. En 2022, plus de 90% des banques de détail demandent systématiquement des couvertures DC PTIA IPT ITT avec franchise de 90 jours.
De plus, depuis certaines précisions données par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier), elles exigent des critères spécifiques en complément tels que :
Couverture des affections dorsales sans conditions d’hospitalisation
Couverture des affections psychiques sans conditions d’hospitalisation
Ainsi, à l’extrême, des personnes qui ont eu des antécédents dorsaux peuvent se retrouver avec des refus de délégation d’assurance. Partant de ce principe, les gens qui n’ont pas de soucis de santé ou ceux qui en ont eu se doivent donc de souscrire une assurance de prêt immobilier qui est soumise à un questionnaire de santé. Un rapport médical, des analyses de sang voire même un examen cardiologique peuvent être demandés au-delà d’un certain seuil d’âge ou de montant.
Vous avez le libre choix de votre assurance de prêt (Loi Lagarde de 2010) et vous pourrez donc choisir (en théorie) entre l’assurance de la banque ou une assurance externe dite en délégation : faire appel au cabinet Gestion de Patrimoine Amiens (80) : AM Courtage & Patrimoine.
Lorsque vous avez eu un antécédent de santé même lointain ou que vous souffrez d’une maladie, il va falloir le déclarer dans votre questionnaire de santé. Si vous ne le faites pas, vous rentrez dans le cadre de la fausse déclaration et ce titre l’assureur lors d’un éventuel futur sinistre refusera de vous indemniser.
Après réception et étude de votre questionnaire de santé ainsi que des éventuels compléments d’information d’ordres médicaux qu’il aura pu vous demander, il se peut que l’assureur prenne la décision suivante :
1) Refuse votre dossier en totalité sur l’ensemble des garanties (DC PTIA IPT ITT)
2) Ajourne sa décision : il estime en pratique que votre pathologie est trop récente pour pouvoir statuer votre dossier et vous propose de le réinterroger dans plusieurs mois. C’est une manière polie de dire que le dossier est refusé pour le moment. En réalité, il ne rentre pas encore dans la grille médicale (nous verrons ce point plus tard)
3) L’accepte sur la garantie décès et éventuellement PTIA, mais le refuse sur les garanties complémentaires (IPT-ITT)
4) L’accepte, mais avec une exclusion d’ordre médical sur la partie IPT ITT (un assureur ne doit pas exclure une pathologie sur le décès). Ex : exclusion des suites et conséquences du diabète
5) L’accepte avec surprime sur la totalité ou une partie des garanties et majore éventuellement les primes. Il y a généralement des surprimes en pourcentage (50/100/150%….) voir en pourmilage (4 pour mille c’est-à-dire 4€ pour 1000€ assuré). Dans ce dernier cas ces surprimes en pourmilage sont appliquées sur des antécédents de cancer et sont limitées dans le temps, c’est-à-dire qu’elles sont facturées sur les premières années du crédit et disparaissent ensuite.
Comme indiqué en amont, pour un prêt concernant la résidence principale la banque vous demandera la grande majorité du temps les garanties complètes à savoir DC-PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), IPT (invalidité permanente totale) et ITT (incapacité temporaire de travail = arrêt de travail).
La garantie DC PTIA est généralement la garantie obligatoire dans un contrat dans une assurance emprunteur et les couvertures IPT ITT sont facultatives au niveau de la souscription. Pour un banquier, toutes ses garanties sont obligatoires y compris la garantie IPP (invalidité partielle) si la banque prévoit dans ces critères la souscription de cette garantie. C’est le cas à la Société Générale par exemple ou bien encore chez HSBC.
POINT TRES IMPORTANT, sachez déjà que si l’assurance est accordée de manière partielle (refus sur les garanties ITT et IPT), le banquier considérera que vous ne fournissez pas la garantie qu’il vous a demandée et n’accordera donc pas le financement notamment par une assurance externe.
Lorsqu’un banquier vous demande de souscrire une garantie décès PTIA IPT ITT avec potentiellement certaines spécificités liées aux exigences de son organisme et que vous arrivez avec une garantie décès PTIA, le logiciel estimera que cela ne correspond pas à ce qui a été demandé. Malheureusement pour vous, nous sommes en 2022 et les logiciels bancaires n’ont pas été mis à jour. Plus grave les conseillers bancaires, n’ayant que très rarement des cas en dehors des normes à traiter, ils ne sont pas à jour non plus et auront tendance à vous répéter ce que leur logiciel indique.
Le contrat groupe de la banque (si c’est celui auquel vous avez tenté de souscrire) est généralement (il existe quelques rares exceptions) celui qui est le moins souple en matière d’acceptation médicale. Explication malheureusement toute simple, tout d’abord le contrat est mutualisé et ne permet pas forcément d’avoir une approche personnalisée. Ensuite, l’assureur bancaire souhaite conserver un niveau de marge conséquent en ne sélectionnant que les profils « à faible risque ».
Il aura donc tendance à refuser, exclure ou appliquer des surprimes plus facilement.
À ce jour, la majorité des banques ont des contrats groupes qui sont mis en place. Certaines commencent à passer par des délégations externes permettant une réduction des coûts mais avec des garanties souvent moins complètes.
Dans les contrats groupes, vous pourrez donc avoir des retours négatifs de ces organismes plus fréquents.
Votre assurance de prêt est refusée, ajournée ou acceptée avec surprime et/ou exclusion ? contacter le cabinet AM Courtage & Patrimoine : Gestion de Patrimoine Amiens (80).
1) Le cas de l’exclusion.
Sachez que le cas de l’exclusion est très fréquent et peut ne pas être « dramatique ».
Prenons l’exemple d’une personne ayant eu une rupture des ligaments croisés du genou. Le corps médical et les assureurs qui se basent sur les statistiques savent très bien que cette personne a beaucoup plus de chances que son voisin d’avoir de futures problématiques sur son genou (rechute, arthrose, … ) dans la durée (un prêt peut durer 25 ans voire plus).
La compagnie exclura donc les suites et conséquences des affections du genou afin de le replacer dans les statistiques standards qui ont permis d’établir le tarif de base du produit d’assurance.
Mais il existe d’autres cas ou il ne faut pas se satisfaire d’une exclusion. Ce sera notamment le cas pour tout ce qui est suite ou conséquence d’un diabète. Dans ce cas précis certains assureurs vont comme précédemment estimer qu’ils replacent le client dans les statistiques classiques, mais dans le cas du diabète il existe nombre de conséquences qui ne seraient donc pas prises en charge par l’assureur telles que les pathologies oculaires, du système nerveux, articulaires,…. L’assureur vous ferez donc payer une garantie qui a de grande de chance de ne pas fonctionner ou appliquera une surprime en sus d'une exclusion !!
Il faut également bannir toute exclusion médicale sur la garantie décès (on parle uniquement de cette garantie). En effet dans ce cas précis, l’assureur doit se prononcer précisément et soit il accepte soit il refuse. Une personne qui a souffert par le passé d’un cancer ne doit pas accepter d’exclusions sur une éventuelle rechute. La convention AERAS la protège.
Certains emprunteurs qui souhaitent être assurés sur certaines pathologies indiquent parfois à leur intermédiaire en assurance qu’ils sont prêts à payer plus cher pour être bien garanti et en l’occurrence sur une pathologie qui a déjà posé problème par le passé.
Ce ne sera généralement pas possible sur un problème ostéo-articulaire (bras, cheville, genoux,…) quel qu’il soit, cette possibilité ne rentrant pas dans les grilles d’acceptation médicale.
Ce sera par contre le cas sur des antécédents de maladies ou même des maladies en cours. En effet pour ces cas, l’assureur aura des réponses « adaptées » qui font partie de sa grille. Ainsi, des pathologies telles que la maladie de Crohn, la RCH (rectocolite hémorragique), le VIH, la spondylarthrite ankylosante (SPA), le surpoids, certaines hépatites, l’apnée du sommeil, le diabète, des antécédents de pose de stents ou encore de maladies cancéreuses pourront être acceptés sans exclusions, mais avec des surprimes.
Bien entendu, cela ne marche pas à tous les coups. Il faudra généralement assez de recul pour que l’assureur puisse se positionner sur une décision de ce type.
Autre point, comme toujours vous ne trouverez pas ce fonctionnement chez n’importe quelle assurance. Dans l’assurance emprunteur, nombreux sont les intervenants (compagnies d’assurances, mutuelle, courtier grossistes,….). Certains ont une culture du risque et se positionnent en tant qu’assureur, d’autres font de l’assurance…..ce n’est pas la même chose.
C’est exactement la même chose que dans les banques au final. Certains banquiers (et même conseiller) savent traiter un dossier et suivant le client savent s’engager sur un projet, car ils le comprennent, d’autres rentrent les éléments dans le logiciel et vous disent: "Non".
Dans tous les cas, sachez que si vous ne vous considérez pas satisfait de la réponse de l’assureur qui a été interrogé soit parce que le tarif est trop cher soit parce que vous estimez que les exclusions qu’il vous propose sont abusives, il faudra tout simplement se tourner vers un de ses concurrents et contacter le cabinet AM Courtage & Patrimoine pour effectuer plusieurs devis et faire appel des compagnies spécialisées : www.am-courtage-et-patrimoine.fr
2) Le cas de la surprime en pourcentage ou pourmillage
Le point positif de la surprime est qu’il signifie la plupart du temps que votre pathologie ou votre antécédent médical, ses suites et ses conséquences sont prises en charge par l’assureur.
Dans quelques cas, l’assureur exclura la pathologie et rajoutera en plus une surprime. Cela peut se justifier si l’exclusion concerne les garanties IPT et ITT et que la surprime s’applique uniquement sur la garantie DC. Cela signifiera que le risque d’arrêt de travail est trop important pour que l’assureur prenne le risque de l’assurer, mais que le risque de décès prématuré lié à la maladie déclarée est plus faible.
S’il a été prononcé une surprime et en plus une exclusion, c’est effectivement abusif de la part de l’assureur notamment si cela s’applique aux même garanties (généralement IPT et ITT).
L’autre problématique de la surprime va être son importance. Elle est généralement communiquée en % de la prime de base. Elle peut aller de 25 à 400% (soit de 1,25 à 5 fois le prix de base).
Généralement, elles ne vont pas au-delà. Concernant le principe de la surprime en pourmillage elle ne concerne que des pathologies spécifiques et elle est le plus souvent temporaire. Elle est par contre généralement forte et s’applique sur les premières années de cotisations. En pratique, l’assureur estime qu’il y a un risque de rechute fort mais qu’une fois passé un certain délai, il peut vous appliquer un tarif normal, car vous êtes revenu dans sa grille standard de tarification. Ces surprimes en pourmillage sont généralement appliquées pour des antécédents de cancers.
Exemple sur surprime en pourcentage : votre tarif de base est de 20€ et l’assureur vous informe qu’il a appliqué une surprime de 100%. Votre tarif sera donc de 40€.
Attention la surprime peut s’appliquer uniquement sur une partie des garanties ou de manière distincte entre la partie DC-PTIA et IPT-ITT. C’est le cas par exemple pour les diabétiques qui ont des surprimes moins élevées sur la partie DC PTIA et plus élevée sur la partie IPT ITT.
Le point positif de la surprime est qu’il signifie la plupart du temps que votre pathologie ou votre antécédent médical, ses suites et ses conséquences sont pris en charge par l’assureur. Pour ce qui est du calcul, mieux vaudra attendre le détail donné par l’assureur, car le calcul est assez complexe.
L’importance de la surprime d’ordre général est tout simplement fonction de la pathologie à son origine, de son ancienneté et du temps qu’il s'est passé entre la guérison et la demande d’assurance. En pratique, on aura une surprime moins forte lorsque la pathologie (même lourde) est ancienne et stable que lorsque celle-ci (peut être moins grave) a été décelée récemment. En effet, cet écart vient tout simplement du fait que l’assureur n’aura pas assez de recul pour se prononcer ou qu’il ne dispose pas de statistiques assez importantes.
Bon à savoir également l’avis de votre propre médecin ne correspondra pas forcément avec celui de la compagnie d’assurance. En effet le médecin conseil de la compagnie d’assurance utilise uniquement son savoir pour appliquer les directives de la compagnie d’assurance.
En résumé (et c’est vraiment pour résumer car les choses ne sont pas aussi simples), il regarde votre dossier médical et regarde à quelle case de la grille médicale votre profil correspond.
Si votre surprime est trop importante, deux problèmes peuvent alors se poser :
Le premier, votre budget car il n’est certainement pas extensible à volonté.
Le second, c’est celui du taux d’usure. C’est le taux maximum (taux du crédit + frais + assurance) auquel votre banquier a le droit de vous prêter. Si vous le dépassez, le banquier est hors la loi et il ne prendra donc pas le risque de vous octroyer le prêt.
Là aussi, la seule solution consistera à soumettre votre dossier à une ou plusieurs autres compagnies afin de trouver une solution qui soit acceptable par vous mais aussi par le banquier si celui-ci vous parle d’une problématique de taux d’usure : prenez RDV avec le cabinet AM Courtage & Patrimoine
Si vous êtes dans ce dernier cas (taux d’usure), la plupart du temps il s’agit beaucoup plus d’une question de réflexion sur votre dossier de prêt et d’assurance que d’une pure question de prix. À notre niveau nous constatons bien souvent qu’avec le même produit d’assurance (même conditions d’acceptation et de prix) nous arrivons à solutionner les choses là où un courtier en prêt ou un banquier n’y arrive pas faute de réelle connaissance de la problématique ou tout simplement de mauvaises informations rentrées dans le logiciel bancaire.
3) Le cas du refus ou de l’ajournement
C’est le cas le plus problématique, car cela signifie que vous ne pouvez pas être assuré. Ce refus peut s’appliquer uniquement sur les garanties complémentaires IPT et ITT mais aussi dans quelques rares cas sur l’ensemble des garanties.
Si le refus est total cela signifie que vous ne rentrez pas dans la grille médicale de l’assureur ou que le risque déclaré correspond chez lui à un refus de garanti.
Quid du projet immobilier car pas d’assurance = pas de crédit…..
Il faut bien évidemment là aussi se tourner vers d’autres assureurs afin de connaître leurs positions quant à l’acceptation de votre dossier : la convention AERAS peut être mise en place si l'appel à un pool d'assureurs n'a donné que des refus; le cabinet AM Courtage & Patrimoine - Gestion de Patrimoine Amiens (80) est là pour vous accompagner dans vos démarches.
Il s’avère que nombre de situations peuvent être débloquées en interrogeant les bons assureurs en fonction des pathologies déclarées.
Comment une compagnie d’assurance détermine-t-elle la réponse sur l’acceptation de votre assurance de prêt ?
Tout est question de statistiques et de grilles d’acceptation médicale.
Dans le cas des produits d’assurances emprunteur en délégation (contrat externe à la banque), l’assureur a établi son tarif en fonction de statistiques de base sur les cas de décès, d’invalidité et d’arrêt de travail. Il les affine ensuite par âge, par type de profession (cadre, non cadre, artisan,…), en fonction du fait que vous fumiez ou non (il est bien connu que le tabac engendre des décès prématurés) mais également en fonction de la durée de votre prêt (plus il vous assure longtemps plus il a de chance qu’il vous arrive un accident de la vie).
En complément des tarifs de base statistiques établis selon les paramètres ci-dessus, il existera en complément une grille d’acceptation médicale propre à chaque produit. C’est sur cette grille que se basera le médecin de la compagnie d’assurance pour donner la réponse concernant votre dossier.
Les éléments renseignés dans cette grille sont :
– La pathologie précise
– sa « gravité » à ce jour ou à l’origine de sa déclaration
– les traitements
– les éventuelles rechutes ou complication
Bien sûr, chaque cas est un cas et on n’analyse pas un diabète de plus de 10 ans comme un surpoids récent ou encore un infarctus survenu il y a plus de 5 ans.
Les grilles médicales peuvent être complètement différentes d’une compagnie à l’autre. Cela peut sembler totalement illogique puisque les statistiques sur la médecine sont les mêmes pour tous. Mais c’est ainsi, l’assureur prend en compte des statistiques nationales mais également les siennes et ce en fonction de son stock de contrat et donc de sa propre expérience.
Le réassureur (assureur de l’assureur) aura également son expérience. Il pourra d’ailleurs être le décisionnaire de votre dossier dès qu’il y a un risque élevé ou que le montant du prêt est important. Il existe au final peu de réassureurs sur le marché, mais au final ce sont eux qui détiennent le plus de statistiques et les transmettent à l’assureur accompagné de leur grille d’acceptation médicale.
Aujourd’hui, vous pouvez donc avoir deux produits d’assurances de la même compagnie d’assurance (même marque disons) mais ayant un réassureur différent. Ce réassureur est spécifique à chaque produit. Ainsi, dans de grosses compagnies comme Generali, Axa, CNP, Allianz, Mncap, Mederic Malakoff, Swiss Life, Suravenir, où il existe plusieurs produits d’assurance de prêt, vous pouvez vous retrouver avec des décisions qui seront différentes.
Pour revenir sur la grille d’acceptation médicale, un assureur qui a de bons retours sur les cas de personnes ayant eu des soucis de surpoids pourra donc plus facilement se positionner lorsqu’il reçoit un dossier de ce type que son concurrent qui n’a pas dans son portefeuille ce type de risque.
Retenez tout de même une chose, il n’y a pas de science exacte dans l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
Ce n’est pas parce que votre voisin a la même pathologie que vous devez vous adresser à la même compagnie que lui et que vous aurez aussi la même réponse.
Comment trouver une assurance de prêt lorsque vous présentez un risque aggravé de santé ?
Maintenant que nous savons que chaque assureur aura un tarif de base et ensuite une grille d’acceptation médicale qui lui est propre, il va falloir trouver lequel est le bon. Concrètement cela revient à faire un dossier dans chaque compagnie en étudiant son tarif de base, en remplissant son questionnaire de santé, en répondant à ses demandes de compléments médicaux et à attendre sa décision pour au final faire un comparatif.
Une bonne partie des compagnies du marché dit avoir une approche spécifique du risque aggravé, ce qui est en partie vrai puisqu’elles ont mis en place des études médicales plus poussées. C’est une bonne chose, mais dans tous les cas ce n’est pas pour cela qu’elles vous donneront la meilleure réponse (repensez à la grille médicale, c’est elle qui donne la décision!!)
Pourquoi se faire accompagner par un assureur spécialisé en risques aggravés?
Pour plusieurs raisons :
– Parce qu’il aura mis en place un processus spécifique en interne vous évitant de faire 5 ou 6 demandes chronophages : il suffit généralement de remplir un dossier pour obtenir la décision de 5 ou 6 compagnies d’assurances
– Parce que vous bénéficierez de son expérience dans ce domaine bien particulier : s’il connaît bien ce métier, il vous indiquera comment gagner du temps dans le montage de votre dossier, anticipera les éventuelles problématiques de dépassement de taux d’usure
– Parce qu’il maîtrisera les principes de la Convention AERAS et les récentes dispositions sur le droit à l’oubli (il y a eu plusieurs mises à jour dont la dernière date de juillet 2018) : cette convention a été créée spécifiquement pour les personnes ayant des difficultés à emprunter suite à un risque aggravé de santé. Cela ne règle pas tout, mais parfois cela peut aider.
Comment sélectionner ce courtier spécialisé en risque aggravé ? Quels sont les pièges à éviter ? Gestion de Patrimoine Amiens (80) avec le cabinet AM Courtage & Patrimoine.
Nous ne donnerons volontairement pas de noms puisque l’objectif n’est pas de faire de la publicité pour l’un ou l’autre. De plus, les attentes de chacun en matière de conseil ou d’accompagnement étant différentes, il nous paraît plus judicieux de vous donner les clés d’une bonne sélection.
Tout d’abord, il faut faire une présélection recherchant quels sont ces intermédiaires. Vous pouvez demander à votre banquier s’il connaît un spécialiste. Pour rappel, nous cherchons un spécialiste par l’assureur du coin qui est l’ami du banquier…
Internet peut comme bien souvent vous donner une indication mais là aussi attention, celui qui sera en première page de Google est certainement compétent en référencement, mais le sera-t-il aussi dans le domaine du risque aggravé…… Nous avons tous tendance à l’oublier, mais ce n’est pas parce que l’on est premier sur la toile ou que l’on a un marketing au top du top que l’on est compétent dans son domaine.
Le contact téléphonique peut être un excellent moyen de « jauger » votre interlocuteur.
En effet si son discours semble cohérent, qu’il semble avoir l’habitude de traiter des cas semblables au vôtre, qu’il est humain dans sa démarche (en bref que vous n’êtes pas un numéro de dossier ou une commission potentielle), qu’il vous indique qu’il va interroger 3 à 6 compagnies sur votre dossier (3 compagnies si votre dossier est « simple » du type léger cholestérol ou jusqu’à 5 ou 6 si votre dossier est plus « complexe » du type diabète, sclérose en plaque, antécédent de cancer ou surpoids important) et qu’il soit en capacité de vous expliquer sans regarder sa fiche les grands principes de la convention AERAS, vous devriez être aux bons endroits. Il n’est pas utile d’en interroger plusieurs à la fois. Si le travail est correctement fait votre dossier sera soumis aux compagnies en capacité de donner une réponse positive.
Comme pour les courtiers en crédit, il se peut que ceux-ci demandent des honoraires ou des frais de dossier. Vous serez seul juge du travail effectué mais celui qui vous parle de frais de dossier exorbitants et qui semble profiter de la situation est, lui aussi à éviter.
Ce que vous payer, c’est un savoir-faire et de l’administratif (monter 5 dossiers est forcément plus coûteux pour lui que celui qui n’en monte qu’un).
Évitez également d’interroger les intermédiaires qui vous envoient un dossier à remplir sur une compagnie dite spécialisée. Il se peut bien sûr qu’elle apporte une réponse positive, mais sera-t-elle vraiment la meilleure (rappelez-vous de la grille!!) ? Laissez-vous toutes les chances d’obtenir la réponse la plus adéquate.
Vous ne cherchez pas UNE solution mais LA solution. Ne serait-ce qu’au niveau du prix il peut y avoir plusieurs milliers d’euros de différence entre 2 offres d’assurances emprunteur. Dans tous les cas votre dossier pourra être traité dans le cadre de la convention AERAS et vous bénéficierez peut-être d’un écrêtement de surprime (prise en charge partielle ou totale) voire du dispositif du Droit à l’oubli (cf Convention AERAS).
En 2023, certaines améliorations de cette grille pourraient encore voir le jour. Les associations de malades, les médecins et les assureurs y travaillent.
En résumé les bons conseils à suivre pour les personnes directement concernées par cet article seraient :
CONSEIL N°1 : ANTICIPER
De la même manière que vous avez consulté votre banquier pour savoir quelles étaient vos capacités d’emprunt, vous avez tout intérêt à consulter les assureurs afin de voir quelles seront les acceptations médicales sur votre dossier. Vous aurez peut-être alors à sélectionner la banque en fonction des conditions d’assurances trouvées comme nous l’indiquons dans l’article cité en haut du page qui explique comment obtenir votre prêt immobilier avec une maladie.
Ne focalisez pas sur le taux du prêt comme pourrait vous l’indiquer votre banquier ou courtier en prêt.
Ce n’est pas un taux que vous cherchez mais une banque qui accepte de vous financer avec une garantie assurance qui ne sera peut-être pas complète. Comme dit le proverbe, mieux vaut 1 que 2 tu l’auras.
De plus, pour vous rassurer sur le taux du prêt immobilier, dîtes vous qu’en août 2023, les taux d’emprunt sont plus hauts qu'il y a 1 an, mais que le taux d'usure a été ajusté à 5 %. La souplesse de certaines banques par rapport à d’autres, notamment sur la quotité assurée, aura un impact en euros qui sera largement plus élevé que la hausse des taux actuels.
Côté timing, gardez à l’esprit que ce n’est pas lorsque vous serez contraint par la date de signature chez le notaire que vous pourrez entamer une démarche sereine et prendre la meilleure décision.
La majorité des emprunteurs acceptent des conditions d’assurances avec de fortes surprimes parce qu’ils sont bloqués par les délais et ne peuvent pas trouver mieux dans un laps de temps court.
Heureusement, aujourd’hui, grâce à la loi Hamon et Bourquin, vous avez une seconde chance qui suivent la signature de l’offre de prêt pour changer d’assurance.
Si vous vous penchez sur un prêt que vous avez fait il y a quelques années l’amendement Bourquin qui est actif depuis début 2018 vous permettra de changer d’assurance de prêt à date d'anniversaire alors que la loi Hamon vous permettra dans la première année du prêt d'en changer dans les mois qui suivent.
Faites bien attention à ce que l’équivalence de garanties avec la banque soit possible, car sinon vous risquez de perdre énormément de temps entre les démarches pour trouver une solution d’assurance et celle qui en découle pour résilier le contrat groupe bancaire. En 2022-2023, bien que les banques aient été "recadrées" par les organismes de contrôle sur leur abus de refus de résiliation d’assurance ou leur mise de bâton dans les roues des emprunteurs désireux de changement, nous ne sommes pas encore sur un terrain sans mine.
CONSEIL N°2 : TROUVER LE BON INTERLOCUTEUR, LE CABINET AM Courtage & Patrimoine, Gestion de Patrimoine Amiens (80)
Comme indiqué dans la dernière partie de l’article, l’interlocuteur que vous aurez sélectionné aura un intérêt primordial dans le fait de trouver une solution correcte pour votre emprunt.
Certes, ce n’est pas lui qui prendra la décision concernant l’acceptation médicale de votre dossier, mais s’il a les connaissances et sait vous aider dans la démarche, vous devriez y gagner du temps et de l’argent.
Évitez dans la mesure du possible les comparateurs d’assurances de prêt relié à des plateformes téléphoniques, ou ceux où l’on vous laisse souscrire seul via des systèmes électroniques.
Tout d’abord, le « jeu » ne consiste pas à trouver ou à mettre en place un dossier d’assurance dans la compagnie la moins chère sélectionnée par une machine qui est incapable de prendre en compte le caractère spécifique de votre demande.
D’autre part, s’il y a des choses à anticiper, soit par rapport à votre pathologie, soit par rapport à la spécificité de votre demande, ni un téléconseiller ni une machine ne vous seront utiles.
Lorsque vous cherchez un produit bien spécifique, est-ce que la première chose que vous faites est de vous rendre en grande distribution ?? ….Je ne pense pas
En assurance emprunteur, comme dans les tous les domaines, c’est la même chose. Nous sommes en 2023, tous les systèmes ont progressé, mais au final c’est surtout le marketing qui est à la pointe. Il a évolué et il est vrai que lorsqu’on se rend sur certains sites internet, on pourrait croire que tout est simple et rapide (texte court et efficace, vidéo sérieuse pour ceux qui ne souhaitent pas lire,….).
Cela peut être vrai dans certains cas, mais ils sont tellement rares.
Dans le cas d’une personne ayant eu des antécédents de santé, l’industrialisation ne fonctionne pas, car les paramètres à prendre en compte sont trop nombreux. Il y a bien évidemment l’aspect médical à prendre en compte, mais en face il y a une banque donc gardez en tête que vous êtes face à une multi problématique.
CONSEIL N°3 : REVOYEZ VOS COUVERTURES D’EMPRUNT avec le cabinet AM Courtage & Patrimoine à Amiens (80)
Si vous avez fait récemment un prêt immobilier, n’hésitez pas à revoir la partie assurance emprunteur.
En effet, la loi Hamon permet de résilier son contrat d’assurances dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt. Au-delà vous pourrez disposer du dispositif Bourquin et de la possibilité de changer d’assurance tous les ans.
Pour ceux qui ont souffert de maladie cancéreuse, cela peut être l’occasion d’en finir avec des surprimes qui sont appliquées depuis le début de leur prêt.
Néanmoins si après étude l’économie réalisée sur la partie assurance est importante et que la banque s’oppose à la substitution, car elle estime qu’il faut remplir les nouveaux critères qu’elle a mis en place (en résumé, elle ne comprend pas votre demande et vous vous retrouvez face à un mur), vous pouvez toujours faire racheter votre prêt par une banque concurrente. C’est un calcul à faire…
L’année 2023 étant synonyme de taux haut, vous n'aurez donc pas toujours à y gagner en tout point. Notamment si votre emprunt a été effectué avant 2016, année où les taux d’emprunt immobilier ont commencé à fortement chuter.
Si votre emprunt a été fait il y a quelques années mais que vous n’aviez pas souscrit le contrat de la banque mais un contrat en délégation, sachez que ce contrat est résiliable donc, là aussi, penchez vous sur la question. La résiliation est possible tous les ans ou tout simplement à n’importe quel moment sous réserve d’obtenir l’accord de la banque.
Aurélie MONTEIL
Cabinet AM Courtage & Patrimoine
06.61.54.63.44
cabinet.amcp@gmail.com
