REFORME 2025 LMNP avec le cabinet AMCP : Conseils en Patrimoine Immobilier à Amiens

Aurélie MONTEIL
il y a 4 jours
5 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 4 jours

Le Loueur en Meublé Non Professionnel — **La Location Meublée Non Professionnelle**

La fiscalité applicable en cas de revente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a changé en 2025 — en particulier, les règles concernant le calcul de la plus-value immobilière ont été durcies.

Ce qui a changé en 2025

Réintégration des amortissements dans la base imposable

Dans le passé, lorsqu’un bien LMNP était vendu, la plus-value imposable était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte dans ce calcul.

Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cela signifie que la base taxable est plus élevée — et donc, l'impôt à régler l'est aussi Wikipédia+15VINCI Immobilier+15Legalstart+15Amarris Immo+2PAP - Particulier à Particulier+2.

Exemples chiffrés pour illustrer par le cabinet AMCP - Conseils en Patrimoine Immobilier à Amiens :

Avant 2025, si un bien achetait 100 000 € était revendu 150 000 €, la plus-value imposable était de 50 000 €.
Avec la réforme, si 60 000 € d’amortissement ont été pratiqués, la base imposable devient 150 000 € – (100 000 € – 60 000 €) = 110 000 € VINCI ImmobilierTZE AVOCAT.

Ou encore :

En partant d’un achat à 150 000 €, vendant à 200 000 € avec 40 000 € d’amortissements, la plus-value imposable s’élève à (200 000 – 150 000) + 40 000 = 90 000 € au lieu de 50 000 € Blog Maslow+9Amarris Immo+9Mon Marché Immobilier+9.

Date d’entrée en vigueur

Cette réforme est entrée en vigueur à partir février 2025 (mentionnée au 15 ou 16 février selon les sources) Déclarer ma location meubléeKeobiz.frTZE AVOCAT.

Exceptions significatives

Certains biens échappent à cette réintégration des amortissements :

Les résidences de services non touristiques, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD ou structures pour personnes handicapées Trouver un Logement Neuf+12Blog Maslow+12Mon Marché Immobilier+12.
Travaux de construction, agrandissement ou amélioration peuvent également être exclus dans certains cas Déclarer ma location meublée.

Ce qui n’a pas changé

Les abattements pour durée de détention continuent à s’appliquer pour réduire l’imposition sur la plus-value :
- Imposition (IR) : - 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis - 4 % la 22ᵉ → exonération totale après 22 ans Le Monde.fr+10Legalstart+10Blog Maslow+10.
- Prélèvements sociaux : - 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis - 1,60 % la 22ᵉ, puis - 9 % par an jusqu'à exonération après 30 ans Je Déclare Mon MeubleLegalstart.
La taxation reste à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), hormis les abattements de durée Wikipédia+14Amarris Immo+14Mon Marché Immobilier+14.
Le régime micro‑BIC ou réel demeure en place, avec un abattement forfaitaire dans le micro-BIC (mais celui-ci inclut au moins en partie les amortissements et est concerné par la réforme) Keobiz.fr+7Decla+7Déclarer ma location meublée+7.

En résumé (tableau)

Élément	Avant 2025	Depuis février 2025
Base imposable	Prix de vente – Prix d’achat	Prix de vente – (Prix d’achat – amortissements)
Impôt sur plus-value	36,2 % de la différence	36,2 % sur une base plus élevée
Abattements durée	Oui, inchangés	Oui, toujours en vigueur
Exemptions possibles	En cas de donation, résidence principale, etc.	Toujours valables
Exceptions à la règle	Aucune spécifique	Résidences de services non touristiques exclues

Conclusion

Oui, la fiscalité en cas de revente d’un bien LMNP a bel et bien évolué en 2025 : désormais, les amortissements déduits durant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui alourdit l’imposition au moment de la revente.

Cependant, cette évolution ne remet pas en cause les avantages du LMNP – surtout dans une stratégie à long terme. Les abattements pour durée de détention restent un levier majeur. Et si vous détenez un bien dans une catégorie épargnée (résidence étudiante, senior, etc.), vous conservez un avantage fiscal non négligeable.

La réforme 2025 ne transforme pas la revente d’un bien en LMNP en plus-value professionnelle comme en régime IS.

Pour savoir quelle fiscalité vous convient le mieux prenez RDV en ligne pour un entretien découverte offert : https://www.am-courtage-et-patrimoine.fr/booking-calendar/entretien-decouverte-offert?referral=service_list_widget

En LMNP, même après la réforme, on reste dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, pas dans celui des plus-values professionnelles.

Différence fondamentale avec l’IS

LMNP (avant et après 2025) : on applique le régime des particuliers, avec
- Imposition à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- La réforme 2025 change seulement la base de calcul en réintégrant les amortissements dans le prix d’acquisition pour majorer la plus-value.
Régime IS (SCI IS ou LMP) :
- Pas d’abattement pour durée de détention
- Plus-value calculée comme en comptabilité d’entreprise (prix de vente – valeur nette comptable), donc réintégration totale de tous les amortissements déjà pratiqués
- Taxation au taux IS + éventuellement taxation sur dividendes lors de la distribution

Conséquence pratique

Réforme LMNP : rapproche la logique de l’IS (prise en compte des amortissements) mais conserve le cadre fiscal des particuliers et donc les abattements sur la durée.
L’impact est donc surtout lourd si on revend avant 22 ou 30 ans, car la plus-value brute est plus élevée.
Après les délais d’exonération, la réforme n’a plus d’effet.

En clair :

Ce n’est pas une bascule en plus-value professionnelle,
Mais c’est une fiscalité plus proche de celle de l’IS, tout en gardant les abattements pour durée de détention du particulier.

Tableau comparatif LMNP réformé 2025 vs SCI à l’IS

Hypothèses : bien acheté 200 000 €, vendu 300 000 €, amortissements 60 000 €.Le tableau ci-dessous compare la fiscalité entre le régime LMNP réformé en 2025 et la SCI à l’IS selon la durée de détention.

Durée détention (ans)	PV brute LMNP réformé	Impôt LMNP (avec abattements)	PV brute SCI IS	Impôt SCI IS (25%)
5.0	160000.0	57920.0	160000.0	40000.0
10.0	160000.0	46530.0	160000.0	40000.0
15.0	160000.0	35139.0	160000.0	40000.0
22.0	160000.0	19814.0	160000.0	40000.0
30.0	160000.0	0.0	160000.0	40000.0

Analyse :

- En LMNP réformé 2025, la plus-value imposable est majorée par la réintégration des amortissements.

- Toutefois, les abattements pour durée de détention réduisent fortement la fiscalité.- En SCI à l’IS, il n’existe aucun abattement, la plus-value est systématiquement taxée (ici à 25%).

- Ainsi, à long terme (22-30 ans), le LMNP demeure beaucoup plus avantageux grâce à l’exonération.

Points clés :

LMNP réformé 2025 :
- La plus-value brute est augmentée (amortissements réintégrés).
- Mais les abattements pour durée de détention continuent à réduire fortement l’impôt.
- Après 30 ans, exonération totale.
SCI à l’IS :
- Pas d’abattements : la plus-value est toujours taxée.
- Ici, 40 000 € d’impôt (25 % de la plus-value), quelle que soit la durée.

Conclusion : la réforme alourdit la fiscalité LMNP si on revend tôt, mais à long terme le LMNP reste beaucoup plus avantageux que l’IS, grâce aux abattements et à l’exonération après 22/30 ans.

Graphique comparatif de la fiscalité