Les investisseurs Pinel se doivent d’être particulièrement attentifs au moment de remplir la déclaration d’impôt sous peine de manquer des optimisations importantes qui viendront plomber le rendement final de l’opération.
C’est principalement le cas lors du calcul de la base fiscale qui servira à déterminer la réduction d’impôt Pinel : faut-il mettre uniquement le prix de la maison ? Peut-on inclure les frais de notaire ? Est-il judicieux de mettre les travaux ? On fait le point sur les éléments que vous pouvez inclure dans la réduction Pinel et sur ceux qui ne sont pas prévus par le fisc. Vous pourrez ainsi optimiser la baisse de l’impôt tout en évitant un redressement fiscal.
Calcul de la réduction d’impôt Pinel avec la cabinet AMCP - cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : la notion de prix de revient
Le dispositif loi Pinel vous permet d’avoir une réduction d’impôt de 2% par an sur 6 et 9 ans.
Les impôts appellent « prix de revient » la base qui sert au calcul de la réduction.
Si par exemple vous avez acheté le bien 190 000 € et que 10 000 € de dépenses annexes sont acceptées par le fisc dans le calcul du prix de revient, la réduction d’impôt sera de 200 000 * 2% chaque année soit 4 000 € d’impôt en moins.
Il est donc primordial d’inclure le maximum d’éléments possibles dans le prix de revient.
Notez que le prix de revient est plafonné à 300 000 € par an.
Il faut aussi savoir qu’un second plafond existe qui est de 5500 € par mètre carré de surface habitable. Ce point technique est important puisque le plafond peut être atteint dans certaines villes.
Exemple de calcul
Mr X. achète un bien Pinel de 170 000 € avec 30 mètres carrés de surface habitable.
Le plafond de la réduction Pinel est de 30*5500 = 165 000 €.
Mr X. verra sa réduction Pinel calculée sur une base de 165 000 € maximum malgré l’investissement de 170 000 €.
Ne pas confondre le calcul de la réduction d’impôt en loi Pinel et la déduction des revenus fonciers
Pour la compréhension et que vous puissiez payer un minimum d’impôt, il est également important de retenir le point suivant : si une charge est comprise dans le prix de revient, vous ne pourrez plus la déduire de vos revenus fonciers.
En effet, vous allez recevoir des loyers et faire une déclaration des revenus fonciers chaque année (vous indiquerez les loyers perçus et pourrez déduire les charges payées avant de subir la fiscalité). Il est donc particulièrement important de se poser la question suivante : est-ce mieux de déduire une charge des revenus fonciers ou de l’inclure dans le prix de revient qui servira au calcul de la réduction Pinel ?
Pour rappel, sachez qu’il est bien plus intéressant fiscalement de déduire une charge du foncier plutôt que de l’inclure dans le prix de revient.
Exemple
Mr X. peut inclure 1 000 € de travaux dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel ou choisir de déduire ces travaux des revenus fonciers.
S'il l’ajoute dans la réduction d’impôt, il gagnera 1 000 2% soit 20 € chaque année pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Gain fiscal de 240 € maximum.
S'il le déduit des revenus fonciers, ces 1 000 € permettront d’économiser la tranche d’imposition (11% minimum, souvent 30%) et les prélèvements sociaux (17.2%). Gain fiscal de 1 000 28.2% soit 282 € dès l’année suivante.
Dans cet article, je vais détailler tout ce que vous pouvez ajouter dans le prix de revient pour augmenter la réduction d’impôt tout en prenant soin de ne pas inclure les charges qui sont déductibles des revenus fonciers. Pour ces charges, il sera toujours plus judicieux de les déduire des revenus fonciers si cela est possible.
Si vous n'êtes pas certain de votre calcul , adresser à mon cabinet par le biais du lien suivant : Contact | Cabinet AMCP (am-courtage-et-patrimoine.fr)
Calcul de la réduction d’impôt Pinel : exemples selon chaque situation
Le calcul du montant à déclarer pour avoir sa réduction Pinel va dépendre de la façon dont vous avez acquis votre logement.
Je suis donc obligée de détailler ce qu’on peut inclure selon la nature du logement en différenciant le VEFA, ceux qui font construire, ceux qui achètent neuf….
Le cas particulier des garages et places de stationnement est présenté en fin d’article.
Identifier le type d’acquisition qui vous correspond entre les points 1 à 6 et vous saurez comment calculer le montant servant de base à votre réduction d’impôt en loi Pinel.
1) Logement Pinel acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement
Vous pouvez inclure le prix d’achat du logement mais aussi ajouter les honoraires de notaires, les commissions versés aux intermédiaires. Il ne faut pas oublier la TVA ainsi que les droits d’enregistrement et de publicité foncière si vous en avez payés. Rien n’est déductible des revenus fonciers, il faut donc les inclure dans le prix de revient sans risque.
Exemple
Mr X. a acheté un Pinel neuf de 200 000 € et a payé 10 000 € de frais de notaire et 5 000 € de frais d’intermédiaires. Le prix de revient qu’il va déclarer sera de 215 000 €. Sa réduction d’impôt sera de 215 000 * 2% soit 4 300 € par an.
2) Logement Pinel acquis inachevé
Le prix de revient est constitué des mêmes éléments qu’au premier point. Cela étant, vous pouvez aussi ajouter les travaux d’achèvement de la construction ainsi que les travaux d’aménagement intérieur s’ils servent à rendre le logement habitable et qu’ils sont indissociables de la construction.
Soyons précis ici : il vaut mieux déduire ces travaux des revenus fonciers que les inclure dans le prix de revient (gain fiscal de plusieurs centaines d’euros).
Je vous recommande donc vivement d’avoir des factures dissociées et de ne pas inclure les travaux d’aménagement dans la réduction Pinel si vous en avez la possibilité !
Vous pourrez ainsi les déduire lors de la déclaration de vos revenus fonciers.
3) Vous avez fait construire le logement Pinel
Sur le principe, c’est assez simple : la réduction Pinel comprend le prix d’achat du terrain, le prix de la construction du logement mais aussi le prix pour l’installation des équipements (chauffage, eau….).
On retient le tout à la date de fin des travaux.
Dans les faits, il faut détailler la notion de « prix du terrain » et « prix de construction».
Pour le prix du terrain, le fisc autorise l’ajout des frais engagés pour le viabiliser et l’aménager : frais de distribution, de réseaux…
Pour la construction, la base de réduction Pinel comprend la plupart des frais : architecte, achat des matériaux, salaires et charges des ouvriers et de manière générale tous les frais non déductibles du foncier. Les impôts, taxes et redevances sont concernées également.
En revanche, vous ne pouvez pas compter les frais de démolition ni le travail que vous avez effectué personnellement.
4) Local transformé en logement Pinel
Le calcul se complique si vous êtes dans cette situation. Vous pouvez inclure le prix d’acquisition du local ainsi que les frais (notaire, commissions…) dues à cet achat.
La problématique se pose sur les travaux fait pour transformer le logement.
Il va falloir distinguer les travaux de reconstruction, de réparation et d’aménagement. Ces trois notions sont à détailler car tous les travaux ne sont pas déductibles.
De manière générale, les trois types de travaux peuvent être inclus dans le prix de revient du Pinel à la condition d’être réalisés avant la date d’achèvement des travaux de transformation.
Retenons aussi qu’il faut que les travaux de réparation soient indissociables de l’opération de transformation.
Ces deux conditions restrictives paraissent donc être importantes pour pouvoir inclure les travaux dans la réduction Pinel.
C’est en fait l’inverse qu’il faut rechercher !
Exemple
Imaginons que Mr X. transforme un local en logement Pinel. Il fait 30 000 € de travaux de reconstruction, 15 000 € de travaux d’amélioration et 10 000 € de travaux de réparation.
La variable importante est que les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers (donc il faut absolument pouvoir les mettre dans la réduction Pinel) alors que les travaux d’amélioration et de réparation peuvent être inclus dans le Pinel mais sont aussi déductibles des loyers (il faut donc les déduire car c’est bien meilleur au niveau fiscal).
1) Mr X. va faire attention à faire les travaux de reconstruction avant l’achèvement des travaux. De cette manière, il a le droit de les inclure dans le prix de revient du Pinel.
2) Mr X. va prendre le temps de dissocier les travaux d’amélioration et de réparation voir même de les faire après l’achèvement du Pinel. De cette manière, il ne pourra pas les inclure dans la réduction Pinel. C’est parfait pour lui car ces travaux seront alors déductibles du foncier et permettront d’éliminer bien plus d’impôt !
Si Mr X. n’a pas fait attention au point 2 et n’a rien dissocié, il sera obligé de mettre tous les travaux dans le prix de revient du Pinel. Il ne pourra alors rien déduire du foncier.
5) Local Pinel acquis en vue de leur réhabilitation
Une fois encore, vous pouvez comprendre le prix d’acquisition des locaux et ajouter les frais de notaire, les commissions ainsi que l’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Bien entendu, les travaux sont à inclure (avec comme au point 3, les frais d’architecte, l’achat des matériaux, les salaires des ouvriers ect… sont à ajouter dans le prix de revient). Une fois encore, seuls les travaux réalisés avant la fin d’achèvement des travaux de réhabilitation servent au calcul de la réduction Pinel. La stratégie est la même qu’au point 4. Il est judicieux d’attendre l’achèvement des travaux avant de faire les travaux d’aménagement et de réparation. De fait, vous ne pourrez pas les inclure dans le prix de revient ce qui vous permettra de les déduire des revenus fonciers.
Une stratégie fiscale bien plus intéressante.
6) Autre situation d’acquisition de Pinel
Le fisc prévoit plusieurs autres situations et détaille notamment : l’acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champ de la TVA, idem hors TVA, l’acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA et l’acquisition d’un logement réhabilité.
Systématiquement, le fisc autorise le contribuable à comprendre le prix d’acquisition ainsi que les frais notariés + commissions + droits d’enregistrement dans la base de calcul de la réduction d’impôt.
En cas de travaux, la règle est la même que celle que nous avons vue aux points 4 et 5.
Garages et stationnement : que peut-on inclure dans la réduction Pinel ?
Le fisc autorise l’ajout du prix d’acquisition des garages, emplacements de stationnement ou dépendances du bien sous conditions.
À ce niveau, c’est la rédaction du bail qui va être importante. Il faut que la location du garage ou autre fasse l’objet d’un bail commun avec le logement.
Dans ce cas, vous pouvez inclure le prix d’acquisition du garage, de l’emplacement de stationnement ou des dépendances dans votre réduction d’impôt Pinel.
En revanche, si vous louez via un bail distinct, l’administration fiscale exclu le garage ou la dépendance de l’avantage fiscal.
Faites bien attention sur un bail distinct, non seulement vous ne pourrez pas inclure le prix d’achat du garage ou autre dans la réduction d’impôt Pinel mais en plus il faudra enlever au prorata les frais d’acquisition sous peine de redressement fiscal.
On retrouve ici l’importance de rédiger le bail correctement comme nous l’avions vu pour le traitement fiscal de la cuisine équipée.
Report de la réduction d’impôt en loi Pinel : peut-on le faire si elle n’est pas utilisée ?
Le calcul du prix de revient peut donc s’avérer supérieur à ceux que vous aviez prévu.
De nombreux postes peuvent s’ajouter au prix d’achat ce qui va venir augmenter la réduction d’impôt du Pinel.
Notez que l’on parle d’une réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt. Cela signifie que si la réduction est supérieure à votre fiscalité, elle ne sera pas utilisée ni remboursée par le fisc. Pire encore, les textes prévoient qu’une réduction Pinel non utilisée est perdue. Il ne sera pas possible de la reporter. Un argument supplémentaire en faveur du fait de privilégier la déduction d’une charge dans les revenus foncier plutôt que de l’inclure dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel quand cela est possible.
Exemple
Mr X. calcul un prix de revient de 100 000 €. Sa réduction Pinel est donc de 2 000 € par an. Si Mr a un impôt de 1 500 €, il ne pourra pas utiliser la totalité de la réduction de 2 000 €. Le différentiel de 500 € est malheureusement perdu.
Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts auprès de mon cabinet Am Courtage & Patrimoine, cabinet de Gestion de Patrimoine Indépendant à Amiens et prenez RDV en cliquant sur le lien suivant :
L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité !
Découvrez les bonnes questions à se poser avec le cabinet AMCP : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…?
Aurélie MONTEIL
Présidente cabinet AMCP
06.61.54.63.44