Revente LMNP avec AM Courtage et Patrimoine - Cabinet en Gestion de Patrimoine - Amiens
- Aurélie MONTEIL
- 9 févr.
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 9 févr.
Quels sont les délais moyens de revente et des « décotes » observées sur le marché secondaire des biens LMNP en résidence de services avec bail commercial ? (résidences étudiantes, seniors, touristiques, etc.)
1. Délais de revente observés
Les biens LMNP avec bail commercial se revendent relativement vite par rapport à d’autres actifs locatifs, car ils intéressent directement des investisseurs (revenus déjà générés, bail en cours, gestion incluse).
Selon plusieurs acteurs du marché, les biens en résidence gérée peuvent se vendre en ~8 semaines en moyenne lorsqu’ils sont bien positionnés (loyer, bail, emplacement attractif).
Ce délai est une moyenne ; il peut être plus court s’il y a une forte demande (résidences étudiantes bien situées, profils seniors avec bail long, etc.) ou plus long si le produit est moins attractif (bail court, mauvaise localisation, gestion moins solide).
2. Décotes et variations de prix à la revente par la cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : AM Courtage & Patrimoine
Les « décotes » ou variations du prix de revente par rapport au prix d’achat ou à la valeur vénale du marché sont très dépendantes de plusieurs facteurs clés.
Facteurs qui influencent le prix de revente
· Durée restante du bail commercial
Plus le bail est long et sécurisé, plus le bien est attractif pour un acheteur investisseur.
Un bail arrivant bientôt à échéance peut faire baisser le prix demandé car l’acheteur perçoit un risque (vacance à venir, renégociation).
· Durée de détention du bien
Avant 5 ans, la revente est possible mais les abattements fiscaux sont nuls et il peut y avoir une obligation de régularisation de certaines fiscalités (ex : remboursement de partie de la TVA récupérée) à l’ancien propriétaire.
Après 9 ans, pour les dispositifs comme Censi-Bouvard, la revente est fiscalement plus « propre » (pas de remboursement d’avantages fiscaux, abattements sur plus-value).
· Fiscalité et mécanismes comptables
Depuis la réforme fiscale récente, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value -> cela peut augmenter la plus-value taxable à la revente, ce qui peut indirectement peser sur l’attractivité du bien pour l’acheteur (et donc le prix demandé).
· Concurrence et marché local
Comme pour tout bien immobilier, si beaucoup de mêmes types de biens LMNP sont mis en vente simultanément dans la même résidence/secteur, cela peut faire baisser les prix ou allonger les délais de vente.
3. Cas particuliers à connaître
· TVA récupérée sur l’achat
Si l’ancien propriétaire avait récupéré la TVA à l’achat, il doit souvent la rembourser au prorata s’il revend avant 20 ans, sauf si l’acheteur reprend le bien sous le statut LMNP.
Cela peut affecter l’attrait du bien pour certains acheteurs moins fiscalement avertis.
· Bail commercial court ou mal sécurisé
Un bail arrivant à terme rapidement ou avec des clauses jugées défavorables peut entraîner une baisse plus importante du prix par rapport à la valeur marché idéale.
En résumé, critères d’impact sur revente :
· Bail commercial long (+ sécurité)
Facilite la revente et limite décote
· Bail court ou incertain
Peut allonger délai & faire baisser prix
· Détention < 5 ans
Fiscalité moins favorable pour vendeur
· Détention > 9–10 ans
Meilleur profil fiscal et plus facile à revendre
· Marché secondaire actif avec spécialistes
Délais de ~8 semaines si bien positionné
Conclusion
Un bien LMNP en résidence services avec bail commercial se revend sur le marché secondaire.
Les délais peuvent être plutôt courts (≈ 8 semaines) quand le bien est attractif, mais ce n’est jamais automatique comme pour une revente d’appartement classique.
Le prix net de revente peut varier (décote ou prime) en fonction du bail, de la fiscalité, du marché et de la durée de détention.
Idéalement, conserver le bien plus de 9 ans et avec un bail sécurisé maximise les chances d’une bonne revente.
Un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) situé en résidence de services avec bail commercial est revendu sur le marché secondaire, mais ce n’est pas aussi simple qu’une revente classique de particulier à particulier.
4. Les points essentiels à connaître si vous envisagez une revente de ce type d’actif :
Il existe bien un marché secondaire structuré
Depuis plusieurs années, un marché de revente des biens LMNP d’occasion existe, notamment pour les résidences de services (résidences étudiantes, senior, tourisme, affaires, etc.).
Ce marché est désormais organisé autour de réseaux spécialisés, plateformes et professionnels qui mettent en relation vendeurs et acheteurs d’investisseurs.
Des courtiers et agents immobiliers spécialisés en LMNP peuvent faciliter cette revente en ciblant des acheteurs institutionnels ou investisseurs qui recherchent des biens avec bail commercial déjà en place.
La présence d’un bail commercial est un facteur-clé pour la revente
Le bail commercial en cours est un atout majeur pour la revente, car il assure à l’acheteur une visibilité sur les revenus locatifs futurs : loyers versés par l’exploitant, durée restant à courir, conditions du bail, qualité de l’exploitant…
Tant que le bail n’arrive pas à échéance bientôt, cela rend le bien plus attractif pour un investisseur, car cela réduit les risques locatifs.
En revanche, un bail qui arrive en fin de durée est souvent plus difficile à vendre ou se vend avec une décote, car l’acheteur anticipe un risque de renégociation ou une vacance locative.
La revente dépend de facteurs spécifiques
La facilité de revente et les conditions (délais, prix) vont notamment dépendre de :
- L’emplacement de la résidence (zone attractive, tension locative)
- La qualité de l’exploitant / gestionnaire (solvabilité, réputation)
- La durée restante du bail commercial
- La rentabilité locative nette (loyers perçus par rapport au prix)
- L’état général du bien et des équipements/services de la résidence
Ces critères influencent à la fois l’attirance pour les acheteurs investisseurs et le prix de revente réalisable.
Assistance professionnelle recommandée
Bien que le marché secondaire existe, revendre un LMNP en résidence de services est plus complexe qu’une revente standard d’appartement. La présence de bail, de données de gestion, etc., rend souvent nécessaire de faire appel à :
- un agent immobilier spécialisé en LMNP / résidence services
- un courtier en biens LMNP d’occasion
- ou des plateformes spécialisées qui visent des acheteurs investisseurs
Leur réseau et expertise permettent généralement d’identifier des acquéreurs plus rapidement et d’optimiser le prix de cession.
Besoin d'être aidé ? Contacter le cabinet en Gestion de Patrimoine à Amiens :AM Courtage & Patrimoine en cliquant sur le lien suivant : https://www.am-courtage-et-patrimoine.fr/contact
Conclusion : oui, mais…
Oui, c’est revendu régulièrement sur le marché secondaire avec des acteurs spécialisés.
Mais la revente n’est pas automatique ni instantanée comme pour une location vide classique ; elle dépend de plusieurs facteurs (bail, gestionnaire, localité, attractivité financière).
Faire appel à des spécialistes du marché LMNP augmente significativement les chances de vente rapide et au bon prix.
5. Plateformes et réseaux spécialisés en France qui peuvent t’aider à revendre un bien LMNP en résidence de services (avec bail commercial) - notamment sur le marché secondaire, avec un accès à des investisseurs intéressés :
Plateformes / spécialistes de revente LMNP
- Le Coin du LMNP – plateforme dédiée à la vente de biens LMNP (french leaseback).
Ils disposent d’un réseau d’investisseurs pour trouver un acheteur en France ou à l’international.
Idéal pour des résidences services avec bail commercial.
- Revenu Pierre – site spécialisé dans le marché secondaire des résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires).
Il met en relation vendeurs et acheteurs via un réseau de CGP et de conseillers.
Offre estimation et accès à des investisseurs institutionnels ou patrimoniaux.
- Attentif LMNP – acteur national dédié à la revente d’appartements en résidences services sous bail commercial.
Spécialisé dans l’accompagnement des propriétaires de LMNP.
- LB2S – expertise revente LMNP – cabinet spécialisé qui accompagne la revente de biens en résidences services (EHPAD, seniors, étudiants, tourisme ou affaires).
Accompagnement spécifique à ce marché, distinct d’une agence immobilière classique.
- La Centrale du LMNP – plateforme experte en estimation et revente de LMNP en résidences touristiques (souvent avec bail commercial).
Utile pour les biens en tourisme ou activité saisonnière.
- Espace LMNP – spécialiste de la revente de biens immobiliers en meublé (LMNP/LMP), y compris sur le marché d’occasion.
Permet d’acheter ou de revendre via un interlocuteur expert.
Conseils pour optimiser la revente via ces plateformes
- Faire estimer le bien avant mise en vente — ces spécialistes tiendront compte du bail, des loyers, de la qualité de l’exploitant et de la localisation.
- Préparer un dossier complet (loyers, bail commercial reste à courir, diagnostics) : cela aide à convaincre les investisseurs.
- Utiliser un réseau de CGP ou conseillers patrimoniaux : ils ont souvent des clients à la recherche de LMNP déjà exploités. :
6. Guide opérationnel “clé en main” pour structurer un dossier de revente LMNP (résidence de services avec bail commercial) qui rassure les spécialistes et accélère la vente.
Dossier “investisseur-ready” (à préparer avant toute mise en vente)
Documents indispensables
Bail commercial intégral (version signée + avenants)
Échéancier du bail : date de prise d’effet, durée restante, options de renouvellement
Derniers appels de loyers + preuve de paiement (12–24 mois)
Relevé de charges (charges refacturées / non refacturées)
Dernier rapport de gestion de l’exploitant (si disponible)
Taxe foncière (avis le plus récent)
Diagnostics (DPE, ERNMT/ERP, amiante si requis)
Acte d’acquisition (utile pour l’historique TVA et la PV)
Astuce : un PDF unique avec sommaire cliquable augmente la crédibilité auprès des plateformes.
Les indicateurs clés que les acheteurs regardent en premier
Chiffres à mettre en avant (1 page)
Loyer annuel HT/HC
Rendement net acte en main (post charges non récupérables)
Indexation (ILC/ILAT) + historique des revalorisations
Taux d’occupation de la résidence
Durée résiduelle du bail (critique)
Profil de l’exploitant (ancienneté, parc géré)
Astuce : présenter ces chiffres avant toute description du bien.
Fiscalité & TVA : lever les freins dès le départ
TVA : préciser si la TVA a été récupérée et si la cession est faite à un acquéreur LMNP (continuité = pas de remboursement immédiat).
Plus-value : rappeler le régime (PV immobilière des particuliers) et l’impact éventuel des amortissements (information, sans complexifier).
Dispositif (si ancien Censi-Bouvard) : date de fin d’engagement.
Les spécialistes veulent zéro surprise fiscale.
Qualité de l’exploitant : l’argument n°1
Inclure une fiche synthèse exploitant :
Nom, ancienneté, nombre de résidences
Type de résidences gérées (étudiant/senior/tourisme)
Historique de paiement des loyers
Politique de travaux et de maintenance
Un exploitant solide = vente plus rapide, décote limitée.
Positionnement prix : méthode efficace
Base : capitaliser le loyer sécurisé (logique “obligataire” des investisseurs).
Ajustements :
- si bail long, exploitant premium, indexation régulière
- si bail court, renégociation proche, charges élevées
Benchmark : ventes récentes LMNP comparables (si dispo via la plateforme)
Éviter le raisonnement “prix d’achat neuf” (souvent décorrélé du secondaire).
Délais & process réalistes
Pré-commercialisation (estimation + dossier) : 2–3 semaines
Mise en relation investisseurs : 2–6 semaines
Promesse → acte : 2–3 mois
Un dossier propre divise souvent les délais par deux.
Checklist finale (à cocher)
[ ] Bail + avenants
[ ] Loyers prouvés (12–24 mois)
[ ] Fiche chiffres clés (1 page)
[ ] Note TVA / fiscalité
[ ] Fiche exploitant
[ ] Diagnostics à jour
[ ] Prix justifié (méthode claire)
En résumé
Un LMNP se vend bien sur le secondaire quand il est présenté comme un actif financier sécurisé, pas comme un logement classique.
Un dossier clair, chiffré et rassurant est la clé.
Aurélie MONTEIL - Cabinet AMCP
06.61.54.63.44
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