LDF 2026 ET DISPOSITIF JEANBRUN avec le cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : AMCP.
- Aurélie MONTEIL
- il y a 6 jours
- 4 min de lecture
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme d’investissement immobilier indirect, utilisé principalement par des chefs d’entreprise ou des contribuables fortement fiscalisés, pour optimiser à la fois :
leur impôt sur les sociétés (IS)
leur impôt sur le revenu (IR)
et parfois leur IFI
Ce n’est pas un dispositif fiscal “grand public” comme Pinel ou Malraux. C’est un montage structuré via une société à l’origine qui a été transposé au statut de bailleur privé en 2026.
Principe général
Le dispositif repose sur :
Une société d’exploitation (souvent à l’IS)
Qui investit dans de l’immobilier
Via un mécanisme de cession temporaire d’usufruit
Avec une optimisation du traitement comptable et fiscal
Mécanisme simplifié
Étape 1
Une société à l’IS acquiert l’usufruit temporaire d’un bien immobilier (souvent détenu en démembrement).
Étape 2
La société :
amortit comptablement l’usufruit
déduit les charges
perçoit les loyers
Étape 3
À l’extinction de l’usufruit (souvent 10 à 15 ans),la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Objectif fiscal
Pour une société à l’IS :
Amortissement de l’usufruit → réduction du résultat fiscal
Revenus locatifs encaissés
Pas d’immobilisation massive de trésorerie
Pour un chef d’entreprise :
Sortie de trésorerie maîtrisée
Optimisation du cash de la société
Construction indirecte de patrimoine
Logique patrimoniale
Ce montage est souvent utilisé pour :
Optimiser une trésorerie excédentaire en société
Arbitrer entre dividendes fortement fiscalisés et investissement
Préparer une transmission via démembrement
Points de vigilance
Le dispositif Jeanbrun nécessite :
Une vraie cohérence économique (sinon risque d’abus de droit)
Une rédaction juridique solide
Une validation expert-comptable + fiscaliste
Une étude fine de la durée d’usufruit
L’administration fiscale est attentive aux montages artificiels.
Pour quel profil ?
✔️ Dirigeants avec société à l’IS
✔️ Tranche marginale élevée
✔️ Capacité d’investissement > 100k€
✔️ Vision patrimoniale long terme
Avis du cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : AM Courtage & Patrimoine.
Ce n’est pas un outil miracle.
C’est pertinent uniquement si :
La société génère une vraie rentabilité
Il y a une stratégie patrimoniale globale derrière
Le montage est économiquement justifié
Sinon, c’est un gadget fiscal risqué.
Et ce dispositif en 2026 a évolué vers le bailleur privé.
En 2026 le « dispositif Jeanbrun » a évolué pour devenir le nouveau cadre fiscal du bailleur privé en France, remplaçant les anciens dispositifs de soutien à l’investissement locatif (comme le Pinel) et marquant une profonde transformation de la fiscalité immobilière pour les particuliers bailleurs.
Ce qu’est le dispositif Jeanbrun en 2026 avec votre cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : AM Courtage & Patrimoine.
Le dispositif Jeanbrun — parfois aussi appelé statut du bailleur privé ou Relance logement — est un nouveau mécanisme fiscal intégré à la Loi de Finances pour 2026 qui vise à :
relancer l’investissement locatif privé,
soutenir la production de logements,
et offrir un cadre fiscal rénové pour les bailleurs particuliers.
Contrairement à l’ancien Pinel, il ne donne pas une réduction d’impôt forfaitaire, mais fonctionne sur un principe d’amortissement fiscal déductible des revenus fonciers.
Objectif fiscal : amortissement et déduction
Le cœur du dispositif repose sur la possibilité pour un bailleur privé de déduire chaque année de ses loyers imposables une partie de la valeur du logement sous forme d’amortissement comptable, ce qui permet :
de réduire fortement, voire annuler, les revenus fonciers imposables ;
de générer, si l’amortissement dépasse les loyers, un déficit foncier ;
d’imputer ce déficit foncier sur le revenu global dans certaines limites, ce qui est une vraie nouveauté par rapport au régime classique de la location nue.
Cette approche rapproche fiscalement la location nue de la location meublée (LMNP/LMP), où l’amortissement est déjà un levier reconnu.
Pour savoir quel dispositif est le plus adapté à votre situation personnelle, contacter nous :
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun :
🔹 Engagement de location nu à usage de résidence principale du locataire🔹 Durée minimum de location : 9 ans🔹 Loyers encadrés selon des seuils (intermédiaire / social / très social) fixés par décret🔹 Biens éligibles :
logements neufs ou VEFA,
logements anciens rénovés (au moins 30 % de travaux du prix d’achat)
🔹 Aucun zonage territorial obligatoire (contrairement au Pinel) — applicable partout en France.
Taux d’amortissement et plafonds
Selon le niveau de loyer appliqué au bien :
➡️ Logement neuf :
~3,5 %/an (loyer intermédiaire)
~4,5 % (social)
~5,5 % (très social)
avec plafonds d’amortissement annuels allant environ de **8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer.
➡️ Ancien rénové :
amortissements un peu plus bas (environ 3 % à 4 %)
plafonds autour de 10 700 €/an
avec travaux lourds exigés pour atteindre ce niveau d’avantage.
Déficit foncier généré par l’amortissement peut être imputé sur le revenu global, plafonné, mais cela constitue une nouvelle opportunité fiscale pour les investisseurs bailleurs.
Comparaison avec les dispositifs précédents
Dispositif | Réduction directe d’impôt | Amortissement | Zonage | Durée |
Pinel (jusqu’en 2024) | Oui | Non | Oui | 6-12 ans |
Jeanbrun (2026) | Non | Oui | Non | 9 ans |
Jeanbrun mise sur une logique économique plus durable, moins artificielle, et favorise rentabilité réelle plutôt que réduction fiscale immédiate. |
Points clés à retenir
✔ Stimule l’investissement locatif sans zonage.
✔ Rapproche la location nue des régimes LMNP/LMP par l’amortissement.
✔ Peut générer déficit foncier imputable sur le revenu global.
✔ S’applique tant au neuf qu’à l’ancien rénové.
❗ Reste soumis à des conditions strictes de loyers, de durée et de calendrier (acquisitions jusqu’à fin 2028).
En résumé
Le dispositif Jeanbrun 2026 est une révolution fiscale pour les bailleurs privés : il transforme la manière dont l’investissement locatif est défiscalisé en France, en misant non plus sur une réduction d’impôt forfaitaire (Pinel), mais sur un amortissement fiscal déductible et potentiellement imputable sur le revenu global, pour rendre la location longue plus attractive.
Pour plus d'information sur la LDF 2026, contacter le cabinet en gestion de patrimoine à Amiens : AM Courtage & Patrimoine :
Aurélie MONTEIL - Cabinet AMCP
Conseiller Immobilier à Amiens
06.61.54.63.44
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